On désigne par "viager libre", la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur aura la libre disposition dès le jour de la signature de la vente, pour occuper ou louer le bien. Ainsi, le vendeur n’a plus la jouissance de son bien contrairement au viager occupé.
Le viager libre pour un bien immédiatement disponible.Paiement échelonné dans le temps sans emprunt bancaire, le viager libre permet d'acheter un bien disponible.
La vente en viager libre permet aux vendeurs (crédirentier) d’augmenter leur pouvoir d’achat dans des conditions optimales de sécurité. La vente en viager libre présente de nombreux avantages pour les vendeurs par rapport à la vente ou à la mise en location d’un bien, les vendeurs échangent des loyers contre une rente garantie à vie et substantiellement supérieure. Pour l'acquéreur (débirentier), l’achat en viager libre permet d’investir dans l’immobilier sans recourir à un crédit bancaire pour y habiter ou mettre en location.
Concrètement, lors de la vente, l’acquéreur-investisseur (débirentier) verse immédiatement une somme au comptant appelée « BOUQUET ». Puis, tous les mois, il verse une somme mensuelle, appelée « RENTE », cette rente garantit aux vendeurs (crédirentier) un complément de revenus à vie.
La vente en viager libre permet aux vendeurs d’augmenter leurs revenus dans des conditions optimales de sécurité sans avoir recours à la gestion locative (pas de loyers impayés, pas de recherche de locataires, pas de travaux de remise en état du bien, etc).
Le vendeur perçoit un capital immédiatement et des revenus supplémentaires garantis à vie
Le vendeur n’a plus aucune charge (plus de taxe foncière, taxe d’habitation, gros travaux, ni charges locatives)
Le vendeur bénéficie d’un cadre fiscal très favorable, le bouquet peut-être pour tout ou partie exonéré d’impôts et la rente bénéficie d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans
Le vendeur est garanti du paiement des rentes. La vente est enregistrée par un acte authentique établi chez notaire, qui comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire
Le vendeur est garanti du maintien de pouvoir d’achat par la revalorisation annuelle de la rente
Le vendeur protège sa famille grâce à la réversion de la totalité de la rente au conjoint survivant. Il peut aussi faire une donation de tout ou partie du bouquet à ses proches.
Le viager répond à de multiples besoins : acquérir un logement, se constituer un patrimoine immobilier locatif, investir dans une résidence secondaire, etc.
L’acquéreur acquiert un bien l’immobilier dans des conditions optimales et avec un paiement échelonné dans le temps
L’acquéreur peut disposer du bien dès l’achat pour s’y loger ou y loger un proche
L’investisseur peut mettre le bien en location et financer ainsi une grande partie des rentes
L’acquéreur investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire (et donc sans intérêts bancaires)
L’acquéreur investit de manière socialement responsable
Le vendeur protège sa famille grâce à la réversion de la totalité de la rente au conjoint survivant. Il peut aussi faire une donation de tout ou partie du bouquet à ses proches.
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Quelle est la différence entre viager occupé et viager libre ?
Le viager occupé = le vendeur reste dans le logement (90% des viagers)
Le crédirentier (vendeur) conserve un droit d’usage et d’habitation (ou usufruit) à vie. Le débirentier (acheteur) acquiert le bien immobilier mais il ne peut ni l'habiter, ni le louer puisqu’il est occupé par le crédirentier. Il bénéficie, en contrepartie de cette occupation, d’une réduction sur le prix d'achat (décote pour occupation) calculée en fonction de l'âge du ou des vendeurs occupants et de la valeur du bien.
Le viager occupé est la formule la plus répandue, puisqu’il concerne la très grande majorité des contrats en viager.
Le viager libre = le logement est immédiatement disponible (10% des viagers)
La vente du bien immobilier s’effectue en pleine propriété (il n'y a pas de démembrement immobilier). Dès la signature de la vente, l’acquéreur dispose du bien pour l’habiter ou le louer. La vente en viager libre concerne le plus souvent de l'immobilier locatif ou une résidence secondaire. Il permet au vendeur de ne plus avoir à s’embarrasser de la gestion locative, de réduire ses impôts et de ne plus être exposé au risque d'impayé de loyer.
Quelle est la répartition des charges entre le vendeur et l'acheteur dans un viager libre ?
Dans le cas d’une vente en viager libre, l'acheteur en tant que propriétaire dispose librement du bien pour l’occuper ou le mettre en location. Il assume donc toutes les charges, les impôts locaux, les dépenses d’entretien et les réparations du bien.
Comment calculer la valeur d'un viager libre?
Lors d’une vente en viager libre, le bien est vendu sans occupation. L’acheteur peut immédiatement l’occuper ou le louer.
Le paiement du prix d’achat se fait suivant les modalités habituelles du viager : versement d’un bouquet (capital) à la signature puis d’une rente mensuelle à vie pour le ou les vendeurs.
Le point de départ des calculs pour un viager libre est la valeur vénale libre, (le prix du marché d’un bien vendu libre) sans aucune décote d’occupation.
Le vendeur définit le montant souhaité pour le bouquet. Ensuite, le montant des rentes mensuelles est calculé à partir de barèmes reconnus. Ces barèmes intègrent plusieurs critères dont l’espérance de vie du ou des vendeurs.
Peut-on faire des travaux dans un viager libre ?
En achetant en viager libre l’acheteur peut immédiatement occuper ou louer le bien. En effet, celui-ci est vendu libre, donc sans occupation.
L’acheteur devient pleinement propriétaire du bien. Il est redevable de toutes les taxes et charges. Il peut réaliser tous les travaux souhaités dans le bien.
A noter que le paiement du prix suit les modalités du viager : versement d’un bouquet (capital) à la signature puis d’une rente mensuelle à vie pour le ou les vendeurs.
