
En vendant en viager occupé, vous continuez à vivre dans votre logement tout en percevant un complément de revenu à vie. Quels sont les principaux avantages de la vente en viager occupé ?
Le viager occupé : un complément de retraite à vie
Qu'est-ce que la vente en viager occupé ?
La vente en viager occupé est une solution qui consiste à vendre son bien immobilier en conservant un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit à vie, c’est-à-dire, le droit de continuer à vivre dans son logement.
En vendant en viager occupé, le vendeur monétise son bien c’est-à-dire qu'il peut récupérer financièrement une partie de la valeur financière de son patrimoine immobilier. Et ce tout en continuant à l'occuper à vie c’est-à-dire en continuant à vivre chez lui comme avant.
Une caractéristique essentielle du viager, transaction immobilière définie dans le Code Civil de 1804, est le mode de règlement qui se fait en deux parties, l’une immédiatement à la vente, l’autre dans le temps.
En vendant en viager occupé, le vendeur reçoit à la signature chez le notaire un capital (appelé bouquet) et ensuite, chaque mois à vie un revenu supplémentaire (la rente viagère).
La répartition entre bouquet et rente est totalement modulable
La répartition entre le capital immédiat et le revenu complémentaire est totalement modulable selon les besoins de chacun : un revenu supplémentaire important avec un petit capital, ou au contraire un revenu mensuel limité et capital plus conséquent.
Une vente en viager occupé est dans sa définition une vente dite aléatoire. Cela signifie que la durée de versement de la rente n'est pas fixe mais se déroulera toute la vie du vendeur. Il en va de même pour la durée d'occupation du bien qui est également à vie.
Avec la vente en viager occupé, vous continuez à vivre dans votre logement. Si vous décidez de déménager, vous percevrez alors un revenu supplémentaire sous forme de capital additionnel ou de revalorisation de la rente.
La rente est due à vie au vendeur et on parle alors de libération anticipée puisque l'acquéreur récupére la jouissance du bien du vivant du vendeur. Ainsi, la vente en viager n'impose pas une obligation de continuer à vivre dans son logement. Par exemple, si le vendeur déménage dans une maison de retraite, sa rente revalorisée pourra contribuer au financement.
Comment se déroule une vente en viager occupé ?
Lorsque l'on envisage une vente en viager occupé, il est important et nécessaire de consulter une agence ou une étude spécialisée dans ce type de transaction immobilière. En effet, de nombreuses variables sont à prendre en compte pour pouvoir paramétrer précisément le projet et correspondre au mieux à la situation personnelle du vendeur.
Quand le vendeur a sélectionné les modalités qui conviennent à son projet, le mandat est signé et la phase de commercialisation peut débuter. L'annonce correspondante est diffusée et le conseiller en charge du bien prend contact avec les acquéreurs potentiels et organise les visites. Il réunit également les éléments du dossier de l'acquéreur pour s'assurer de la solidité et de la fiabilité de sa proposition.
Une fois sa décision prise, l’acquéreur formalise une offre d’achat mentionnant toutes les dimensions financières telles la valeur du bouquet et celle de la rente. La décision du vendeur d'accepter une offre se formalise par un écrit.
A ce moment du projet débute la phase de contractualisation. Cette contractualisation est menée par les notaires. Chaque contrat est unique et intégre toutes les clauses et garanties de l'opération. Généralement, un compromis de vente est d'abord signé. Ensuite vient l'acte authentique qui officialise le démembrement de propriété.
La vente en viager occupé sur 2 têtes : de quoi s'agit-il ?
Le viager sur 2 têtes présente toutes les caractéristiques d'une vente en viager occupé : vente du bien à un tiers et conservation d'un droit d'usage et d'habitation ou d'un usufruit à vie. Le paiement se fait par un bouquet reçu au moment de la vente et par une rente mensuelle à vie. Cependant, la particularité du viager occupé est de bénéficier à 2 vendeurs donc deux crédirentiers. Dans ce cas, les calculs viagers se feront en prenant en compte le fait qu'il s'agisse de 2 personnes et en intégrant l'âge de chacun d'entre eux.
Le viager occupé sur deux têtes présente un avantage majeur. L'occupation à vie est accordée au dernier vivant. De la même manière, la rente à vie est intégralement réversible sans décote et sans frais et sera active jusqu'à la disparition du dernier vivant. Le viager sur deux têtes permet ainsi à un couple de se protéger mutuellement en s'assurant une rente l'un à l'autre pour pouvoir en cas de veuvage continuer à vivre sereinement dans le logement commun.
Il est important de prendre en considération les implications fiscales. Ainsi, pour la vente en viager d'un résidence principale le bouquet sera totalement défiscalisé. En ce qui concerne la rente, elle bénéficie d'un abattement trés conséquent en fonction de l'âge du vendeur ( ou du plus agé des deux s'il s'agit d'un viager sur deux têtes) au moment de la vente. Pour les crédirentiers de plus de 70 ans, cet abattement est de 70%. Cel qui signifie que seuls 30% de la rente est imposable au titre de l'impôt sur le revenu.
Vous pouvez également lire notre article de blog sur la vente en viager sur 2 têtes.
Calcul et avantages fiscaux de la vente en viager
Le calcul d'une opération de vente en viager occupé est complexe et prend en compte de multiples paramètres. C'est pourquoi il est important de faire appel à un expert. L'évaluation professionnelle de la valeur marché du bien immobilier va être le point de départ. Ensuite, l'expert va travailler à partir de barèmes reconnus pour estimer la valeur de l'occupation en fonction du statut conjugal, de l'âge du ou des vendeurs. Puis des répartitions bouquet/rente vont être simulées pour pouvoir correspondre au mieux aux attentes et besoins du ou des vendeurs.
Il est important de prendre en considération les implications fiscales. Ainsi, pour la vente en viager d'un résidence principale le bouquet sera totalement défiscalisé. En ce qui concerne la rente, elle bénéficie d'un abattement trés conséquent en fonction de l'âge du vendeur ( ou du plus agé des deux s'il s'agit d'un viager sur deux têtes) au moment de la vente. Pour les crédirentiers de plus de 70 ans, cet abattement est de 70%. Cel qui signifie que seuls 30% de la rente est imposable au titre de l'impôt sur le revenu.
Les avantages de la vente en viager occupé
Un capital reçu immédiatement et totalement défiscalisé
s’il s’agit de la résidence principale du vendeur
Des revenus complémentaires à vie et largement défiscalisés
jusqu’à 70% à partir de 70 ans
Le maintien du pouvoir d’achat dans la durée
grâce à la revalorisation annuelle de la rente selon l’inflation
Une protection entre conjoints
grâce à la réversion totale et sans condition de la rente à vie
Des économies de charges
certaines taxes et charges de propriété ne sont plus à la charge du vendeur (impôt foncier, gros travaux, honoraires de syndic et assurance de l’immeuble ...)
Majoration de la rente
en cas de libération anticipée du bien et selon les termes prévus dans le contrat
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Garantie de revalorisation annuelle de la rente
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