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Le viager immobilier se caractérise par le fait qu'une partie du prix de vente est payée sous la forme d'une rente viagère. Stricto sensu, il existe donc 2 types de viager :

• Le viager occupé

• Le viager libre

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Une opération en nue-propriété permet après un démembrement de la pleine propriété d'un appartement ou d'une maison :

• à un investisseur d'acquérir la nue-propriété du bien en payant une somme au comptant. L’acheteur acquiert un bien immobilier avec une réduction importante du prix, car il n'achète que les "murs"  ;
• à un vendeur ou un couple de vendeurs de conserver la "propriété à vie" de son logement (usufruit ou droit d'usage) et d'obtenir un capital financier important correspondant à la valeur de la nue-propriété cédée.

On distingue 2 types de nue-propriété :

1. La nue-propriété avec réserve d'usufruit : Le vendeur usufruitier bénéficie du droit de jouir du bien c’est-à-dire de l’occuper et d’en percevoir les revenus en cas de mise en location. En général, il conserve le paiement de la taxe foncière et les charges propriétaire.
2. La nue-propriété avec un droit d'usage et d'habitation (DUH) : Le vendeur continue d'occuper le bien mais il ne peut pas le louer. En général, le vendeur ne paye plus la taxe foncière et les charges propriétaire.​

A RETENIR : Droit d’usage et d’habitation (DUH) vs Usufruit

DUH vs usufruit

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Le viager immobilier est une opération qui permet à un retraité de monétiser son patrimoine immobilier en obtenant un capital (appelé bouquet) et un complément de retraite à vie (rente viagère). Pour l'investisseur, c'est l'opportunité de constituer un patrimoine immobilier à prix intéressant.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente.

La rente viagère (ou arrérage) est versée, le plus souvent, mensuellement. Celle-ci est obligatoirement indexée (en général indice INSEE de l'inflation), c'est à dire qu'elle est réévaluée chaque année. Si le contrat est conclu pour un couple (ont dit alors sur deux têtes), la rente est réversible c’est-à-dire qu’elle continue à être versée intégralement au survivant.

Les montants du bouquet et de la rente suivent un barème strict.

La majorité des ventes se font en viager occupé. Le ou les vendeurs conservent alors un droit d'usage et d’habitation (ou un usufruit) à vie. Dans ce cas, la l'estimation de la valeur de l'occupation est déduite du prix de vente (décote).

On trouve aussi du viager libre ce qui signifie que l'acquéreur peut disposer immédiatement du bien.

Toute personne capable juridiquement (aptitude d'une personne physique ou morale à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même) peut vendre ou acheter un logement en viager. L'acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire. Il est de même primordial que l'avant-contrat soit signé chez un notaire. Le contrat viager est très encadré et protecteur, il contient les éléments suivants :

• Un privilège de vendeur, permettant au vendeur d’avoir une créance prioritaire avec inscription hypothécaire ;
• Une clause résolutoire qui a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat, c’est-à-dire, d’annuler la vente en cas de non-paiement ;
• Une clause pénale.

Prenons un exemple : Mme Dupont a 80 ans et est propriétaire d'un appartement estimé à 200 000 euros. Elle souhaite vendre son bien en viager occupé (vente de la nue-propriété = les "murs" en conservant un droit d'usage et d'habitation : DUH = occupation à vie).

Selon le barème viager Daubry, l'espérance de vie est de 12,4 ans. La valeur du DUH = occupation à vie du logement par le vendeur est de 83 200€. Mme Dupont souhaite un bouquet de 40 000 euros. Elle percevra une rente viagère de 740 euros par mois.

Pour en savoir plus :

- Article de blog sur le fonctionnement du viager

- Quelle est la répartition des charges et des travaux dans un démembrement immobilier ?

- Qui paie les taxes en viager ?

- Que se passe-t-il à la fin du démembrement immobilier ?

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La vente à terme ou plus exactement, la vente à paiement échelonné (article 1601-2 du Code civil) est un contrat de vente immobilière avec crédit-vendeur. Le paiement du prix se fait avec une somme au comptant, puis des mensualités sur une durée fixe. Le bien peut-être cédé libre ou occupé.

• Vente à terme libre : le bien est vendu libre de toute occupation ;
• Vente à terme occupée : le vendeur conserve l'occupation (usufruit ou droit d'habitation) pour une durée fixe ou une durée viagère (à vie).

Bon à savoir : A la différence de la vente en viager, dans une vente à terme, la durée du paiement est fixée à l’avance, en revanche, la durée d'occupation peut-être limitée dans le temps ou à vie.

Le contrat de vente à terme est conclu par la signature d’un acte authentique de vente devant notaire et le transfert de propriété est immédiat. Les mensualités sont obligatoirement indexées (ICC ou IRL).

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