La vente en nue‑propriété est en fort développement ces dernières années pour atteindre plus de 20% des ventes réalisées. Comme pour le viager occupé, le vendeur continue à vivre dans son logement à sa convenance. Il dispose d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) ou d’un usufruit à vie.
En revanche, la totalité de la somme est versée le jour de la signature chez le notaire. L’investisseur verse l’intégralité du capital et aucune autre somme n’est perçue par le vendeur.
S’il le souhaite, le vendeur peut déménager et choisir de libérer les lieux. L’investisseur récupérera alors la pleine propriété et pourra utiliser le bien, généralement contre un complément de capital selon les modalités prévues dans l’acte authentique de vente
Si vous réalisez un achat en nue‑propriété, comme pour le viager occupé cette opération peut se comparer à un investissement locatif sécurisé, avec un seul occupant. Vous aurez perçu l totalité des « loyers » au moment de l’achat sous forme de décote d’occupation. Contrairement au viager, la totalité du montant sera réglé le jour de la transaction.
Un placement dans la pierre à moyen/long terme
L’acquisition d’un bien immobilier à prix réduit, fixe ferme et définitif : la décote d’occupation a été déduite de la valeur du bien
Des frais de notaire réduits au moment de l’achat
Un investissement avec une dimension sociale forte – compléter les revenus d’un retraité à vie et lui permettre de continuer à vivre chez lui
La possibilité de revendre le viager à tout moment
Le financement possible par un crédit bancaire
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Dans tout investissement en démembrement de propiété qu'il soit en viager ou en nue-propriété, l'obtention d'un crédit est compliquée.
Cependant, dans le cadre d'un investissement en nue-propriété, l'acquéreur peut, sous certaines conditions, obtenir un crédit bancaire.
Ceci n'étant pas automatique, il est préférable d'en parler avec un expert nue-propriété et son banquier au préalable.
Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.
La propriété (ou pleine-propriété) se décompose en 3 parties :
Le démembrement immobilier correspond à la séparation entre la nue-propriété et l'usufruit ou droit d'usage.
Être propriétaire d'un bien, c'est avoir le droit d'en disposer c'est à dire de le vendre ou de le donner (abusus), le droit d'en jouir et de l'habiter (usus) et enfin le droit de le louer (fructus). Le démembrement immobilier consiste à diviser la propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier.
Dans une opération de nue-propriété, l'investisseur acquiert la nue-propriété, il devient le nu-propriétaire.
L’usufruit est un droit de propriété réel comprenant l'usus et le fructus. Dans une opération en nue-propriété, le retraité cède la nue-propriété de son bien immobilier contre un paiement fixe et immédiat, devenu usufruitier, il peut habiter le bien, le prêter ou le louer.
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) correspond à l'usus. A la différence de l'usufruitier , le titulaire d'un Droit d'usage et d'habitation peut habiter le bien mais ne peut pas le louer.
Il est possible d'effectuer une donation en conservant l'usufruit du bien donné, c'est-à-dire l'usage et les revenus. La donation porte alors sur la nue-propriété du bien. L'avantage, c'est que l'impôt sur la donation porte uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Celle-ci est calculée en fonction d'un barème qui tient compte de l'âge de l'usufruitier, c'est-à-dire du donataire. Autre avantage : au décès du donateur, le bénéficiaire reçoit la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession.
La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire ou l'usufruitier d'un bien immobilier en fonction du contrat choisi.
Rencontrez un expert Renée Costes pour une étude personnalisée, gratuite et sans engagement.
L’investissement immobilier en nue-propriété, comme toute acquisition immobilière, peut être financé au comptant (sans l’aide d’un crédit) ou par emprunt.
Le montant de l’emprunt peut recouvrir jusqu’à la totalité du coût de l’opération, ou partiellement selon les disponibilités financières de l’acquéreur.
L'acquéreur peut donc recourir à un crédit immobilier auprès d'une banque pour financer la totalité ou en partie l'opération. L'emprunt sera garanti :
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1) Pour l'investisseur
L'investissement en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier et des revenus futurs en optimisant sa fiscalité.
2) Pour le vendeur
Une vente de nue-propriété présente un cadre fiscal très favorable pour le vendeur.
Si le vendeur vend la nue-propriété de sa résidence principale, le capital (bouquet sec) perçu est totalement défiscalisé. Si ce n'est pas sa résidence principale, il bénéficie des abattements pour durée de détention.
De plus, en fonction du type de démembrement, usufruit ou droit d'usage, il peut bénéficier d'économie d'impôts et taxes.
Enfin, sous certaine condition, s'il est imposé à l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière), cette opération peut réduire son patrimoine imposable.
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