Se constituer un patrimoine immobilier avec l'achat en viager occupé

Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste.

L’assiette de calcul des frais de notaire dépend du type d'acquisition :

1) Le viager libre

L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.

2) Le viager occupé

L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation (ou de l'usufruit) car le vendeur reste à vie dans son bien.

Les frais de notaire sont ainsi réduits à hauteur de la part du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dans la valeur vénale du bien. Les frais de notaires sont donc calculés sur la valeur du bien en tenant compte de la réduction du montant de la vente liée au DUH.

Bon à savoir : les montants du bouquet (somme payée au moment de la signature de l'acte authentique) et de la rente viagère n'ont aucune incidence sur le montant et le calcul des frais de notaire.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

Il n'y a pas d'âge pour investir en viager.

Parce que le viager est un investissement à long terme, nous préconisons d'acheter plutôt jeune (35 - 40 ans) quand les revenus sont stabilisés (carrière professionnelle) et/ou après avoir touché un capital (héritage,...).

Le risque pour l'acheteur est de décéder avant le vendeur. L'écart idéal entre l'acquéreur et le vendeur est d'au moins 25 ans.

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Le recours au crédit pour acheter un bien en viager est très compliqué, voire quasi impossible.

En effet, l'achat en viager est basé sur le principe du crédit-vendeur, c'est le vendeur ou crédirentier qui "joue le rôle de la banque" en recevant l'apport initial (le bouquet à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire), puis les mensualités (la rente viagère mensuelle). Le vendeur bénéficie d'une garantie hypothécaire (la clause de privilège du vendeur = hypothèque de 1er rang), ce qui lui garantit le paiement de la rente viagère jusqu'à son décès.

Existe-t-il des solutions pour recourir au crédit immobilier ?

Financer un achat en viager avec un crédit immobilier

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L’acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (versement du bouquet et de la première rente viagère), il n’en possède pas le droit d’usage et il ne peut pas habiter ou louer le bien en cas de viager occupé, nue-propriété ou vente à terme occupé.

L’acheteur paye un bouquet lors de la vente et, selon la solution, une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Au décès du vendeur, l'acquéreur récupère la pleine propriété du bien immobilier et il peut alors en jouir comme bon lui semble : l’habiter, le louer ou le vendre.

Dans le cas d'une vente à terme, la durée de paiement des rentes et d'occupation du bien par le vendeur sont définies à l'avance dans le contrat.

Le contrat prévoit les modalités de restitution des clés et l’enlèvement des meubles du bien immobilier afin que l’acquéreur puisse le récupérer.

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