Vendre en viager et nue‑propriété pour protéger votre retraite avec le numéro 1

• Le bouquet est non fiscalisé s'il s'agit de la résidence principale du vendeur.
• Les rentes viagères perçues par le vendeur (crédirentier) sont en partie exonérées selon l'âge du bénéficiaire au moment de la vente. A partir de 70 ans, l'imposition ne concerne plus que 30% de la rente. Un crédirentier de moins de 50 ans sera imposé sur 70% de sa rente. La proportion passe à 50% entre 50 et 59 ans, puis à 40% de 60 à 69 ans.
• Pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), en cas de viager occupé, le crédirentier ne déclare que la valeur d'occupation du bien qu'il continue d'habiter. Il n'est donc plus redevable de la pleine propriété.

En viager occupée, vous disposez d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) de votre bien à vie.

La valeur de cette occupation à vie dépend du nombre d’années pendant lesquelles il est probable que vous utiliserez cette "propriété à vie" et donc de votre âge.

L'espérance de vie est donc utilisé pour calculer la valeur de l'occupation à vie du bien par le vendeur.

ATTENTION : il ne s'agit pas de l'espérance de vie à la naissance mais de l'espérance de vie à l'âge du vendeur : par exemple, pour une femme de 75 ans, combien d'années lui reste-t-il à vivre sachant qu'elle a déjà atteint l'âge de 75 ans.

La valeur correspondant au droit d'usage et d'habitation ou décote d'occupation est déduite de la valeur du bien.

Exemple de calcul :

Madame X a 75 ans et possède un appartement, situé à Lyon, 6ème arrondissement, composé de 2 pièces et ayant une superficie de 50 m². Le prix de l’appartement est de 450 000 euros.

Madame X vend son appartement en viager occupé.

L'espérance de vie : selon le Barème Daubry, à 75 ans, l'espérance de vie de Madame X est de 16,2 ans.

Le calcul du droit d'usage et d'habitation (DUH): la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH) est de : 450 000 x 48,9% = 220 050€

Madame X souhaite un bouquet de 100 000€.

La rente viagère : le montant de la rente viagère mensuelle est de 753€

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Vendre en viager, ce n'est pas déshériter ses enfants, c'est au contraire une opportunité pour renforcer son autonomie financière.

La vente en viager est une opération patrimoniale permettant de transformer la pierre en argent, c'est à dire une partie d'un patrimoine immobilier en patrimoine financier : la valeur de la nue-propriété (les murs) est transformée en liquidités monétaires (capital + revenus supplémentaires).

Il s'agit de rééquilibrer la situation patrimoniale d'un ménage retraité, il n'y a aucune perte de patrimoine.

Par ailleurs, il faut bien comprendre que l'appartement ou la maison est, comme dise les spécialistes, un mauvais actif à laisser en héritage. S'il y a plusieurs enfants, le bien sera indivisé et devra être rapidement vendu et, même s'il n'y a qu'un seul enfant, il est rare que celui-ci souhaite l'habiter et il sera de ce fait revendu.

Le viager permet ainsi d'anticiper et de maîtriser cet aspect de la succession. Il est possible, si cela est souhaitable, de donner à ses enfants de son vivant au moment où ils en ont besoin (achat immobilier, création d'entreprise, etc.).

Pour résumer, loin d'être un déshéritage, le viager est :

• recommandé lorsqu'il y a un besoin de liquidités financières sous forme de capital et de revenus supplémentaires ;
• recommandé lorsqu'il y a plusieurs enfants et qu'aucun ne souhaite racheter à ses frères et soeurs la maison des parents pour y vivre ;
• recommandé dans le cas d'une famille recomposée ;
• recommandé lorsqu'il y a un seul enfant et que celui-ci ne souhaite pas vivre dans la maison des parents ;
• non recommandé lorsqu'il y a un seul enfant et que celui-ci souhaite absolument vivre dans la maison des parents.

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1. Etude personnalisée, gratuite et sans engagement. Il est indispensable de clarifier vos besoins et votre projet pour construire avec vous la meilleure solution sur-mesure par une étude patrimoniale, financière et successorale personnalisée. Ce premier rendez-vous sera aussi l'occasion d'expliquer le principe, les règles, les conditions et les avantages du viager (ou de la nue-propriété, vente occupée, etc.) et de répondre à toutes vos questions et interrogations. Enfin, ce rendez-vous permet d'estimer et de valoriser le bien pour construire la solution financière avec la ventilation entre le bouquet et la rente viagère. Une synthèse écrite est systématiquement communiquée.
   
2. Rendez-vous de consolidation. Ce deuxième rendez-vous est l'occasion de répondre aux questions complémentaires et de revalider le projet et la solution.
   Pour ces deux rendez-vous, chez Renée Costes, nous préconisons la présence d'une personne de confiance car la transparence et la confiance font partie de notre éthique professionnelle.
   
3. Signature du mandat de vente. Si le vendeur donne son accord pour la vente en viager, un rendez-vous a lieu pour la signature du mandat et la rédaction de l'annonce qui sera publiée.
   
4. Suivi du projet, visites, sélection d'une proposition et d'un investisseur. Votre conseiller-expert dédié vous accompagne étroitement tout au long du projet, il sélectionne soigneusement les investisseurs en fonction de leur solvabilité et de leur projet d'investissement.
   
5. Actes chez votre notaire. Un compromis ou une promesse puis l'acte authentique sont signés chez votre notaire. Vous percevez immédiatement le bouquet et le versement mensuel de la rente est mis en place.

Renée Costes vous accompagne tout au long du contrat : questions juridiques, répartition des charges et travaux, déclaration fiscale, indexation annuelle, etc.

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L'âge idéal pour vendre en viager dépend de plusieurs facteurs, mais il est généralement recommandé de commencer à envisager la vente à partir de 68 ans. En dessous de cet âge, la vente peut être moins attractive pour les investisseurs comme pour les vendeurs, car l'espérance de vie est plus longue. À partir de 75-85 ans, le viager devient plus intéressant pour les deux parties, offrant un bon équilibre entre le montant de la rente et la durée de paiement. Si le vendeur est trop jeune, la rente sera élevée, et si trop vieux, l'acheteur pourrait hésiter à cause de la durée incertaine du contrat.

En conclusion, l’âge optimal pour vendre en viager se situe généralement entre 70 et 85 ans.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur la vente en viager.