Vendre en viager et nue‑propriété pour protéger votre retraite avec le numéro 1

• Le bouquet est non fiscalisé s'il s'agit de la résidence principale du vendeur.
• Les rentes viagères perçues par le vendeur (crédirentier) sont en partie exonérées selon l'âge du bénéficiaire au moment de la vente. A partir de 70 ans, l'imposition ne concerne plus que 30% de la rente. Un crédirentier de moins de 50 ans sera imposé sur 70% de sa rente. La proportion passe à 50% entre 50 et 59 ans, puis à 40% de 60 à 69 ans.
• Pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), en cas de viager occupé, le crédirentier ne déclare que la valeur d'occupation du bien qu'il continue d'habiter. Il n'est donc plus redevable de la pleine propriété.

En viager occupée, vous disposez d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) de votre bien à vie.

La valeur de cette occupation à vie dépend du nombre d’années pendant lesquelles il est probable que vous utiliserez cette "propriété à vie" et donc de votre âge.

L'espérance de vie est donc utilisé pour calculer la valeur de l'occupation à vie du bien par le vendeur.

ATTENTION : il ne s'agit pas de l'espérance de vie à la naissance mais de l'espérance de vie à l'âge du vendeur : par exemple, pour une femme de 75 ans, combien d'années lui reste-t-il à vivre sachant qu'elle a déjà atteint l'âge de 75 ans.

La valeur correspondant au droit d'usage et d'habitation ou décote d'occupation est déduite de la valeur du bien.

Exemple de calcul :

Madame X a 75 ans et possède un appartement, situé à Lyon, 6ème arrondissement, composé de 2 pièces et ayant une superficie de 50 m². Le prix de l’appartement est de 450 000 euros.

Madame X vend son appartement en viager occupé.

L'espérance de vie : selon le Barème Daubry, à 75 ans, l'espérance de vie de Madame X est de 16,2 ans.

Le calcul du droit d'usage et d'habitation (DUH): la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH) est de : 450 000 x 48,9% = 220 050€

Madame X souhaite un bouquet de 100 000€.

La rente viagère : le montant de la rente viagère mensuelle est de 753€

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Vendre en viager, ce n'est pas déshériter ses enfants, c'est au contraire une opportunité pour renforcer son autonomie financière.

La vente en viager est une opération patrimoniale permettant de transformer la pierre en argent, c'est à dire une partie d'un patrimoine immobilier en patrimoine financier : la valeur de la nue-propriété (les murs) est transformée en liquidités monétaires (capital + revenus supplémentaires).

Il s'agit de rééquilibrer la situation patrimoniale d'un ménage retraité, il n'y a aucune perte de patrimoine.

Par ailleurs, il faut bien comprendre que l'appartement ou la maison est, comme dise les spécialistes, un mauvais actif à laisser en héritage. S'il y a plusieurs enfants, le bien sera indivisé et devra être rapidement vendu et, même s'il n'y a qu'un seul enfant, il est rare que celui-ci souhaite l'habiter et il sera de ce fait revendu.

Le viager permet ainsi d'anticiper et de maîtriser cet aspect de la succession. Il est possible, si cela est souhaitable, de donner à ses enfants de son vivant au moment où ils en ont besoin (achat immobilier, création d'entreprise, etc.).

Pour résumer, loin d'être un déshéritage, le viager est :

• recommandé lorsqu'il y a un besoin de liquidités financières sous forme de capital et de revenus supplémentaires ;
• recommandé lorsqu'il y a plusieurs enfants et qu'aucun ne souhaite racheter à ses frères et soeurs la maison des parents pour y vivre ;
• recommandé dans le cas d'une famille recomposée ;
• recommandé lorsqu'il y a un seul enfant et que celui-ci ne souhaite pas vivre dans la maison des parents ;
• non recommandé lorsqu'il y a un seul enfant et que celui-ci souhaite absolument vivre dans la maison des parents.

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