La monétisation immobilière pour protéger votre retraite

Il est parfaitement possible de vendre son logement en viager en ayant des enfants. Il est toutefois conseillé de prévenir les enfants quand un ou les deux parents ont un projet de vente en viager.

Après le décès du premier des époux, le conjoint survivant reste propriétaire de la moitié du logement familial et les enfants héritent de l’autre moitié. Dans ce cas, ils doivent donner l’autorisation pour la vente en viager. Le montant du bouquet devra a minima couvrir le paiement comptant pour la partie du bien appartenant aux enfants plus une rente pour le conjoint.

A RETENIR : La vente en viager ne pénalise pas les enfants. Au contraire, elle permet au parent de conserver son autonomie financière. Grâce à la rente, il ne sera pas contraint de solliciter financièrement ses enfants pour assurer son quotidien, y compris s’il doit partir en maison de retraite. Le viager évitera une charge et d’éventuels sacrifices financiers pour subvenir aux besoins du parent.

Pour sécuriser la vente en viager, nous vous conseillons vivement de faire appel à un expert qui vérifiera le titre de propriété, si les enfants ont des droits sur le bien, l'accord écrit des enfants pour la vente en viager et que le montant du bouquet permet de couvrir le paiement des droits des héritiers.

EN SAVOIR PLUS : A lire :

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Démembrer un bien immobilier, c'est à dire séparer l'usage de la propriété, présente de nombreux intérêts pour le vendeur et l'investisseur.

1. Pour le retraité vendeur

• Monétiser un patrimoine dormant, transformer la pierre en liquidité financière ;
• Rester chez soi ;
• Compléter sa retraite grâce au complément de revenu ;
• Disposer d'un capital pour réaliser des projets par exemple ;
• Protéger son conjoint ;
• Organiser sa succession, transmettre son patrimoine de son vivant et minimiser les droits de succession ;
• Aider ses enfants.

2. Pour l’acquéreur investisseur

Préparer sa retraite : cet investissement permet de se constituer un patrimoine sans alourdir sa fiscalité. La décote qui correspond aux flux de revenus sur la période de démembrement n’est assujettie à aucune fiscalité.

Investir dans des conditions avantageuses : Le démembrement permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût car le prix d’achat bénéficie d’une décote. A l’issu de la période de démembrement, le bien est remembré, sans aucun impact fiscal. L’usufruit (ou droit d'usage) vient automatiquement rejoindre la nue-propriété et l’investisseur récupère la pleine propriété du bien. Il est libre d’habiter le bien, de le vendre ou de le louer et de jouir des revenus générés.

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En fonction des ventes et des modalités contractuelles, la répartition des charges et des travaux peut se faire selon deux clefs :

Régime bailleur/locataire :

L’occupant retraité ne paye plus la taxe foncière et ne supporte que les dépenses d'entretien et de réparation dites récupérables ou locatives (www.legifrance.gouv.fr).

L'investisseur prend en charge la taxe foncière, les travaux et les charges dites non -récupérables.

Régime de l'article 606 du code civil :

L'occupant retraité conserve à sa charge les taxes, les charges et les travaux à l'exception de ceux portant sur des éléments de structure (gros murs, murs de soutènement, poutres, voûtes, toitures, digues, clôtures) (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505/1804-02-09).

Exemple : La réfection de zingueries affectant une partie importante d’un immeuble et nécessitant une dépense exceptionnelle est une grosse réparation, tout comme la réfection des souches de cheminée, et est donc à la charge du nu-propriétaire. A contrario, le remplacement de la climatisation du logement est une réparation d’entretien, à la charge de l’usufruitier.

De nombreuses exceptions et cas particuliers peuvent exister.

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