Par rapport à un investissement immobilier classique l’achat d’un bien immobilier en viager ou nue‑propriété présente de nombreux avantages. Il est intéressant de bien les avoir en tête avant de se lancer.
Qu'est ce que l'achat en viager ou en nue-propriété ?
L’achat en viager ou en nue-propriété est une autre manière de se constituer un patrimoine immobilier. Dans les deux cas, le vendeur un retraité, conserve le droit d'occuper son bien jusqu'à la fin de ses jours. En contre partie, le prix de vente du bien est réduit de la valeur de cette occupation, on parle alors de décote d'occupation. Les calculs sont réalisés par des experts à partir de barèmes reconnus. Au moment de la vente, la propriété est démembrée entre les "murs" qui appartiennent désormais à l'acheteur et l'occupation qui est conservée par le vendeur à vie sous forme de droit d'usage et d'occupation (DUH) ou d'usufruit.
Pour l'achat en viager occupé, vous versez une partie du prix au comptant (le bouquet), puis une rente mensuelle à vie au vendeur.
Pour l'achat en nue-propriété, vous versez la totalité du prix d'achat à la signature du contrat.
Vous devenez plein propriétaire au décès du vendeur ou s'il décide de déménager. Il peut alors libérer le bien ce qui conduira soit à l'augmentation de sa rente soit à la création d'une rente pour la vente en nue-propriété, suivant les conditions du contrat. On parle de libération anticipée. L'achat en viager ou en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier solide, à moindre coût, tout en réalisant un achat à fort impact sociétal car venant soutenir financièrement des séniors.
Pour en savoir plus sur les différentes formes de viager et les solutions d'achat proposées par Renée Costes.
Quels sont les principaux avantages pour l'acquéreur en viager ou nue-propriété?
Les achats en viager et nue-propriété vous permettent d'investir dans un bien réel, situé dans un secteur que vous choisissez. Le prix payé est basé sur les valeurs de l’immobilier ancien et sur des barèmes de simulation fiables et reconnus. Et comme pour un achat immobilier classique, le contrat de vente est signé chez le notaire.
De plus ces formes d'achat immobilier présentent de nombreux avantages, souvent peu connus.
1- Se constituer un patrimoine à prix d’acquisition avantageux sur un emplacement de qualité
Acheter en viager occupé ou en nue-propriété permet d’accéder à des biens immobiliers situés dans des emplacements recherchés, tout en bénéficiant d’un prix d’achat décoté. En effet, la valeur du bien est réduite de la valeur estimée de l'occupation, évaluée entre autres à partir de l’espérance de vie du ou des vendeurs. Cette décote permet de se constituer un patrimoine immobilier à un coût inférieur à celui du marché classique. Autre avantage : les frais de notaire (ou frais d'acquisition) sont calculés sur la valeur occupée du bien, et donc allégés. C’est un bon moyen d’investir dans la pierre sur le long terme.
2- Sans incertitudes ou contraintes liées à la gestion du locatif
En viager comme en nue-propriété, le bien reste occupé par le vendeur, ce qui vous dispense de toute gestion : pas de locataire à trouver, pas de travaux de remise en état entre deux baux, et aucun risque de loyers impayés. Vous bénéficiez ainsi d’un investissement sans contraintes, dans un cadre juridique stable. C’est une solution parfaite pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans contraintes.
3- Sans fiscalité locative (IR, CSG-CRDS)
L’un des grands avantages de l’achat en viager occupé ou de la nue-propriété est l’absence de fiscalité sur les revenus fonciers. Aucun revenu locatif n’est perçu pendant toute la durée de l'occupation, et donc aucun impôt (IR, CSG, CRDS) n’est dû. Le coût estimé de l'occupation a été déduit du prix d'achat sous forme de décote. Ainsi la rentabilité est détachée de l’évolution des règles fiscales sur les revenus locatifs. C’est un argument fort pour les acquéreurs en recherche de placements immobiliers intéressants.
4- Bénéficier de la valorisation économique du bien dans le temps
Un achat en viager ou en nue-propriété repose sur une vision à moyen ou long terme, ce qui permet de bénéficier de la valorisation naturelle de l’immobilier. La valeur du bien suit l’évolution du marché local et sa qualité intrinsèque (emplacement, état et typologie) contribue également à sa prise de valeur. En devenant pleinement propriétaire à terme, vous capitalisez sur un actif qui aura pris de la valeur avec son marché, ce qui fait du viager un investissement immobilier stratégique et rentable.
5 - Pouvoir revendre en cas de besoin
Contrairement à une idée reçue, un bien acquis en viager peut tout à fait être revendu avant le terme. Que ce soit en cas de changements de priorités ou d'évolution de sa situation personnelle, la revente d’un viager est une option possible. Chez Renée Costes, nous accompagnons régulièrement des investisseurs dans cette démarche. Cette possibilité renforce l’attractivité du viager comme investissement. Pour en savoir plus, notre article de blog : Peut-on revendre un bien encore sous contrat viager?
6- Donner du sens à son épargne
Investir en viager, c’est bien plus qu’un placement immobilier : c’est un acte à la fois social et responsable. En achetant un bien en viager ou nue-propriété à un retraité, vous lui permettez de profiter dès à présent de l’effort d’épargne réalisé tout au long de sa vie pour devenir propriétaire. Il bénéficie de revenus supplémentaires pour financer ses projets, faire des donations à ses proches ou améliorer son quotidien. De votre côté, vous réalisez un investissement utile, porteur de sens, tout en construisant un patrimoine pérenne pour vous-même ou votre famille. Le viager est donc une solution unique pour concilier rentabilité, sécurité et impact social positif.
Vous hésitez encore à franchir le pas ? Voici 6 bonnes raisons de vous lancer dans un achat immobilier en viager : vous découvrirez en détail pourquoi ce type d’investissement séduit de plus en plus d’acquéreurs avertis.
