Le démembrement immobilier : une autre manière d'acheter

Le droit d'usage et d'habitation (DUH) correspond à la notion juridique d'usus. C'est un droit personnel et seul le ou les titulaire(s) du droit d'usage peuvent habiter le logement. Il ne peut pas le louer ou en tirer des revenus.

En général, la répartition des impôts, charges et travaux se calque sur le régime locatif (loi de 1989), l'occupant paie les charges locatives et la taxe sur les ordures ménagères. L'investisseur paie la taxe foncière, les charges propriétaires et les travaux.
Le titulaire de ce droit d'usage et d'habitation peut l'abandonner et ainsi libérer le bien pour partir en maison de retraite ou secondaire par exemple. Ceci s'appelle une libération anticipée. Dans ce cas de figure, dans un viager, la rente viagère est revalorisée, ou dans une nue-propriété, une indemnité est versée par l'investisseur.

L'usufruit inclut à la fois l'usus c'est à dire le droit d'habiter le bien, mais aussi le fructus, droit d'en percevoir les fruits (par exemple des loyers). A la différence du droit d'usage et d'habitation, l'usufruitier peut louer le bien.
En générale, la répartition des impôts, charges et travaux se calque sur les articles 605 et 606 du code civile. L'usufruitier conserve le paiement de la taxe foncière, des charges et de la plupart des travaux ; l''investisseur ne prenant à sa charge que les gros travaux.

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Le démembrement immobilier est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d'un bien en nue-propriété et en usufruit, ou droit d’usage et d’habitation (DUH).

Sur un plan juridique "la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue " (article 544 du Code civil).

Démembrement Immobilier

Juridiquement, le droit de propriété se divise en 2 composantes :

1. La nue-propriété (abusus) : c’est le fait d’être propriétaire d’un bien sans pouvoir en jouir.
2. L’usufruit : c’est le fait de jouir du bien (habiter un logement ou usus) ou d’en percevoir les fruits (loyers ou fructus).

Démembrer une propriété immobilière, c’est répartir ces droits entre plusieurs personnes :

• L'investisseur qui devient nu-propriétaire et dispose de la propriété du bien, sans pouvoir l’utiliser ;
• Le retraité-usufruitier qui conserve le droit d'y habiter et la faculté de l’utiliser.

Le démembrement immobilier permet au retraité propriétaire de rester chez lui et de monétiser "les murs".

Le démembrement immobilier offre une multitude de solutions permettant de s'adapter à chaque cas particulier : viager avec droit d'usage et d'habitation, nue-propriété avec réserve d'usufruit ou droit d'usage et d'habitation, vente à terme, etc.

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L'achat en viager n'oblige pas le nu-propriétaire à garder le bien pendant un nombre d'année minimum.

L’article 1960 du Code civil stipule qu’il est possible de revendre un bien acheté en viager, même sans l’accord du vendeur. Il suffira que l’acheteur informe le vendeur par huissier. Le nouvel acquéreur doit payer les rentes dans les mêmes conditions que l’acheteur initial.

Dans une revente d'un viager, le nouvel acquéreur se substitue à l'acheteur initial dans le paiement de la rente viagère.

ATTENTION : le premier acquéreur reste solidaire du nouvel acheteur en cas de défaut de celui-ci dans le paiement de la rente viagère.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

L’intégralité des dispositions relatives aux obligations contractuelles de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont reprises dans l’acte notarié signé chez les notaires. Les experts Renée Costes garantissent la sécurité et l'équilibre du contrat.

Pour le vendeur :

• Le paiement des rentes bénéficie d'une double garantie, l'hypothèque de premier rang assortie du privilège du vendeur et la clause résolutoire.
• L'indexation annuelle de la rente garantit le maintien du pouvoir d'achat.
• La répartition des charges, des taxes et des travaux est prévue dans le contrat pour éviter tout contentieux et réclamation.
• La qualité des acquéreurs est assurée par un processus de sélection et de contrôle (solvabilité, fiabilité du projet d'investissement, compatibilité avec le projet du vendeur).

Pour l'investisseur :

Un investissement dans un actif tangible, sécurisé et rentable par l'effet mécanique de reconstitution de la pleine propriété pendant la durée du contrat. Celui-ci investit dans l'immobilier sans gestion locative, sans fiscalité et sans risque d'impayés.

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