Vente en nue-propriété | Renée Costes viager et nue-propriété numéro 1 du marché

Les caractéristiques de la vente en nue‑propriété

En vendant en nue‑propriété, vous continuez à vivre dans votre logement tout en percevant immédiatement un capital important.

La vente en nue‑propriété est une solution qui consiste à vendre son bien immobilier tout en conservant à vie un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit.
Vous continuez à vivre dans votre logement et, dans le cas d’un usufruit, vous pouvez le proposer à la location.
En vendant en nue‑propriété, vous recevez immédiatement l’intégralité du montant de la vente.

Si vous décidez de déménager, vous percevrez alors un revenu supplémentaire sous forme de capital additionnel ou d’instauration d’une rente mensuelle, selon les termes prévus dans le contrat.

Qu'est ce que la vente en nue-propriété?

La vente en nue-propriété est une démarche simple et sécurisée. Elle consiste à séparer la pleine propriété de votre bien immobilier en "nue-propriété" d'un côté et droit d'usage et d'habitation ou usufruit de l'autre. Vous allez ensuite vendre la nue-propriété et conserver le droit de vivre dans votre logement et ce jusqu'à la fin de vos jours. Comme pour la vente en viager, ce droit s'applique pour les deux conjoints et ce jusqu'à la disparition du dernier vivant.
La particularité de la vente en nue-propriété et sa différence structurante par rapport au viager concerne son mode de règlement. Vous allez percevoir l'intégralité du montant de la vente le jour de la signature chez le notaire, sans instauration d'une rente mensuelle à vie.
Ce type de vente est idéal pour obtenir des liquidités conséquentes immédiatement tout en continuant à vivre chez soi. Cette solution est particulièrement adaptée pour tous ceux qui n'ont pas besoin de revenus mensuels supplémentaires mais d'un capital important. Ce capital pourra ainsi leur permettre par exemple, de rembourser un crédit, financer un projet majeur ou faire des donations à leurs enfants ou petits-enfants et ainsi anticiper et organiser leur succession.

Découvrez notre article de blog sur les donations aux enfants sans fiscalité

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Vente en nue-propriété: avec usufruit ou DUH, quelles différences ?

Comme pour une vente en viager, la première étape impérative est l'étude personnalisée. Cette étude permet de bien définir la situation du vendeur potentiel et d'identifier ses attentes et besoins. A partir de cet état des lieux, différentes simulations financières pourront être réalisées pour valider leurs avantages et adéquation aux attentes et besoins.

A partir du moment ou la simulation est validée par le vendeur, la phase de recherche d'acquéreurs peut démarrer avec la signature du mandat. Les visites seront organisées par le conseiller-expert. Après l'acceptation de l'offre vient la phase de contractualisation chez le notaire. Compromis de vente puis signature de l'acte authentique. Après la signature, vous recevez immédiatement le capital correspondant à la vente sans payer d’impôts s'il s'agit de votre résidence principale.

Si vous décidiez de déménager et si vous avez un droit d'usage et d'habitation, vous percevrez alors un revenu supplémentaire sous forme de capital additionnel ou d’une rente mensuelle, selon les termes prévus dans le contrat.

Calcul d'une vente en nue-propriété

Le calcul d’une vente en nue-propriété repose sur une répartition entre deux parties: la nue-propriété (« les murs ») que vous vendez, et l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation, que vous conservez à vie.
Le calcul de la valeur de la nue-propriété cédée est basé sur 2 critères:

La valeur du bien immobilier qui sert de base aux calculs
L'âge et le sexe du ou des vendeurs ainsi que leur situation matrimoniale ce qui permet de déterminer la clef de répartition entre nue-propriété et occupation

Ces simulations sont établies par le conseiller expert en intégrant une évaluation professionnelle de la valeur du bien immobilier. Ensuite sera calculé le montant de la vente construit à partir d'un barème reconnu.

Les avantages de la vente en nue‑propriété

Le montant perçu est fixe et connu dès le départ et le paiement est total et immédiat.

Le capital reçu immédiatement est totalement défiscalisé.

S’il s’agit de la résidence principale du vendeur.

Des économies de charges

En fonction du contrat, le vendeur ne paie plus certaines charges et taxes de propriété (impôt foncier, gros travaux, honoraires de syndic et assurance de l’immeuble, ...)

Création d'un revenu complémentaire ou obtention d'un capital additionnel en cas de libération anticipée du bien selon les termes prévus dans le contrat (uniquement si droit d'usage et d'habitation).

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Monique

Vente nue-propriété Monet*Immo

« Nous avons voulu aider notre fils à payer les travaux de la maison qu'il venait d'acheter. A quoi ça sert de ne pas pouvoir aider ses enfants quand ils en ont besoin ? Sa maison est complètement rénovée et en plus nous ne payons plus la taxe foncière. »

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Claudine

Vente viager occupé Retraite*Immo

« Cela fait de nombreuses années que je voyage. Voyager et aller à la rencontre des autres me rend heureuse. J'ai encore tellement de pays et de cultures à découvrir. Mais le montant de ma retraite ne me le permettait pas. »

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Daniel

Vente viager occupé Retraite*Immo

« Avec Chantal nous avons consacré plus de 45 ans de notre vie à notre boulangerie. C’est un peu notre deuxième enfant, après notre fille Gaëlle bien sûr ! Nous avons vendu notre commerce il y a bientôt 3 ans et Chantal qui n’a jamais été salariée, touche une très petite retraite. Nous cherchions donc un moyen de la protéger financièrement s’il m’arrive quelque chose. »

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Yves

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« Annick et moi avons acheter cette maison il y a 14 ans juste avant d’être à la retraite. Nous avons habité dans un appartement en région parisienne pendant plus de 40 ans et souhaitions une maison et un jardin pour profiter de cette deuxième partie de notre vie. Notre crédit n’est cependant pas totalement remboursé et nous avons de plus en plus de mal à boucler les fins de mois avec notre retraite qui n’augmente pas autant que nos frais. »

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Questions fréquentes

Quelle est la différence entre nue-propriété et viager ?

Le viager est associé à la rente viagère, dans le cadre d'une opération en nue-propriété, il n'y a pas de rentes, le prix est fixe et immédiat (bouquet sec).

Le vendeur perçoit dès le jour de la signature chez son notaire la totalité du prix de la nue-propriété qu'il cède tout en conservant la "propriété à vie" de son logement (usufruit ou droit d'usage).

L'investisseur paie au comptant la nue-propriété et il n'a plus rien à payer, il n'y a pas de rentes à verser.

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Que se passe-t-il si le vendeur quitte le bien pour des raisons de santé ou pour déménager ?

L'acte authentique de vente contient une clause dite « d’abandon de son droit d’usage et d’habitation exclusif », offrant la possibilité au vendeur de quitter son logement à tout moment pour s’installer en maison de retraite, intégrer une maison médicalisée,….

Cette clause prévoit une majoration de la rente qui est définie dès le départ.

ATTENTION : la clause d’abandon est irréversible, ce qui signifie qu’une fois que le vendeur a quitté le logement, ce choix est définitif.

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Pourquoi faire appel à un expert pour une nue-propriété ?

Faire appel à un expert est essentiel pour sécuriser une opération de nue-propriété car elle nécessite des compétences juridiques, fiscales et techniques.

Définir le projet, le besoin et les attentes : le rôle de l'expert est de comprendre votre besoin, votre problématique et de définir la solution sur-mesure pour vous et avec vous.
Vous expliquer le principes, les règles, l'ensemble des conditions et les avantages de la nue-propriété.
Sélectionner et trouver la meilleure contrepartie pour vous.

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De quoi faut-il s'assurer dans le cas d'une vente en nue-propriété ?

Il convient de bien identifier en amont que la situation maritale, familiale, patrimoniale et successorale du ou des vendeurs.

Il faudra ensuite comprendre son projet pour s'assurer de construire la solution la plus adaptée.

En effet, il faut d'abord choisir entre vente en viager ou nue-propriété :

La vente en viager est recommandée pour les retraités ayant besoin d'un complément de retraite (bouquet + rente à vie) ;
La vente en nue-propriété est recommandée pour les retraités n'ayant pas besoin de revenus complémentaires (bouquet sec, paiement immédiat et total).

Ensuite, rappelons qu'il existe 2 types de vente en nue-propriété, il faut donc opter pour le démembrement le mieux adapté :