Renée Costes, n°1 en France du viager et de la nue-propriété

Renée Costes est le spécialiste de la monétisation immobilière et le n°1 en France de la vente en viager et nue-propriété.

Avec 230 conseillers experts répartis sur tout le territoire, Renée Costes s'engage au quotidien auprès de ses dizaines de milliers de bénéficiaires pour leur permettre de profiter du présent et de sécuriser l'avenir.

Notre ambition : inventer et développer des solutions d’épargne sur mesure et ainsi permettre en même temps aux propriétaires de mieux vivre leur retraite sans avoir à déménager et aux futurs retraités de se constituer une épargne pour préparer leur propre retraite.

Renée Costes réalise plus de 12 000 études viagères personnalisées par an.

Rencontrez un expert Renée Costes pour une étude personnalisée, gratuite et sans engagement.

NON, le marché du viager est dynamique partout en France, dans les villes et à la campagne.

Partout en France, des retraités propriétaires ont besoin d'augmenter leur revenu et de disposer de liquidités financières en transformant une partie de leur épargne immobilière en épargne monétaire.

Partout en France, des particuliers et des professionnels sont à la recherche d'investissements immobiliers proche de chez eux ou ailleurs. La seule différence entre les régions françaises, c'est le coût de l'opération et le prix au m².

Pour un épargnant, peu importe le lieu, la seule condition est que l'investissement corresponde à son projet et à ses moyens financiers.

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Absolument pas ! Le viager est une opération d'épargne retraite immobilière permettant aux vendeurs d'activer un capital immobilier "dormant" pour créer une retraite supplémentaire et aux investisseurs d'investir dans la pierre pour leur futur.

C'est un contrat équilibré qui permet de donner du sens à son épargne : l'investisseur sait où est placé son argent, à qui il profite et à quoi il est utile : permettre le mieux vieillir. Chez les institutionnels, l'investissement viager est classifié en impact investing (investissement socialement responsable), c'est dire si on est loin des clichés et des idées reçues !

Les calculs viagers sont effectués à l'aide de barèmes reconnus fondés sur des statistiques nationales étatiques et établis pour protéger le vendeur, correspondre à son besoin et projet de vie.

Contrairement aux idées reçues, la rentabilité d'un investissement viager est peu liée à l'aléa du décès. En viager occupé, l'investisseur bénéficie d'une décote liée à l'occupation du bien par le vendeur (droit d'usage et d'habitation ou usufruit), cette plus-value est déterminée dès l'achat et constitue le principal moteur de performance.

La rentabilité d'un investissement viager est donc assurée par 5 leviers :

1. la décote d'occupation liée au démembrement immobilier ;
2. les économies d'impôts ;
3. l'inflation immobilière ;
4. le crédit-vendeur qui permet de financer l'acquisition dans le temps ;
5. et, la durée du viager.

Seul ce dernier levier est aléatoire et peu augmenter ou amputer, dans une proportion limitée, la rentabilité finale de l'investissement viager.

Chez Renée Costes, nous ne faisons pas de prospection, 100% des vendeurs nous ont sollicité pour une étude viagère personnalisée gratuite, sans engagement et totalement confidentielle. Nous répondons aux besoins des personnes, à leur problématique patrimoniale et familiale et nous construisons avec eux une solution sur-mesure.

Investir dans un viager, c'est changer la vie d'un retraité ou d'un couple de retraités en leur permettant de profiter d'une épargne immobilière qui est le plus souvent le fruit d'une vie de travail.

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Le viager immobilier est une opération qui permet à un retraité de monétiser son patrimoine immobilier en obtenant un capital (appelé bouquet) et un complément de retraite à vie (rente viagère). Pour l'investisseur, c'est l'opportunité de constituer un patrimoine immobilier à prix intéressant.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente.

La rente viagère (ou arrérage) est versée, le plus souvent, mensuellement. Celle-ci est obligatoirement indexée (en général indice INSEE de l'inflation), c'est à dire qu'elle est réévaluée chaque année. Si le contrat est conclu pour un couple (ont dit alors sur deux têtes), la rente est réversible c’est-à-dire qu’elle continue à être versée intégralement au survivant.

Les montants du bouquet et de la rente suivent un barème strict.

La majorité des ventes se font en viager occupé. Le ou les vendeurs conservent alors un droit d'usage et d’habitation (ou un usufruit) à vie. Dans ce cas, la l'estimation de la valeur de l'occupation est déduite du prix de vente (décote).

On trouve aussi du viager libre ce qui signifie que l'acquéreur peut disposer immédiatement du bien.

Toute personne capable juridiquement (aptitude d'une personne physique ou morale à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même) peut vendre ou acheter un logement en viager. L'acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire. Il est de même primordial que l'avant-contrat soit signé chez un notaire. Le contrat viager est très encadré et protecteur, il contient les éléments suivants :

• Un privilège de vendeur, permettant au vendeur d’avoir une créance prioritaire avec inscription hypothécaire ;
• Une clause résolutoire qui a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat, c’est-à-dire, d’annuler la vente en cas de non-paiement ;
• Une clause pénale.

Prenons un exemple : Mme Dupont a 80 ans et est propriétaire d'un appartement estimé à 200 000 euros. Elle souhaite vendre son bien en viager occupé (vente de la nue-propriété = les "murs" en conservant un droit d'usage et d'habitation : DUH = occupation à vie).

Selon le barème viager Daubry, l'espérance de vie est de 12,4 ans. La valeur du DUH = occupation à vie du logement par le vendeur est de 83 200€. Mme Dupont souhaite un bouquet de 40 000 euros. Elle percevra une rente viagère de 740 euros par mois.

Pour en savoir plus :

- Article de blog sur le fonctionnement du viager

- Quelle est la répartition des charges et des travaux dans un démembrement immobilier ?

- Qui paie les taxes en viager ?

- Que se passe-t-il à la fin du démembrement immobilier ?

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Le viager immobilier se caractérise par le fait qu'une partie du prix de vente est payée sous la forme d'une rente viagère. Stricto sensu, il existe donc 2 types de viager :

• Le viager occupé

• Le viager libre

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Le viager présente de multiples avantages, tant pour le vendeur que pour l'investisseur.

Pour le vendeur, vendre son logement en viager (occupé), permet de percevoir une somme directement au moment de la vente (le bouquet) et le reste sous forme d’une rente à vie. Cette rente viagère lui assure un revenu mensuel supplémentaire jusqu’à la fin de ses jours.

Le vendeur conserve l’occupation de son logement à vie (par un usufruit ou un Droit d’Usage et d’Habitation). En plus, il peut bénéficier en plus (en fonction du contrat) d’économies sur la taxe foncière et sur les charges propriétaires pouvant être significatives. Cependant, s’il souhaite déménager et libérer le bien qui revient alors à l’acquéreur. La rente viagère est toujours due et est même augmentée comme prévu dans le contrat de vente.

Pour l'investisseur, acheter en viager occupé permet de devenir propriétaire avec une réduction de prix conséquente (décote d'occupation) et de se constituer un patrimoine immobilier à moyen, long terme.

L’achat en viager se fait sans emprunt donc sans frais associés avec un paiement dans le temps via les rentes mensuelles.

Aucune imposition n’est due pendant toute la durée du contrat, puisque l’acheteur ne perçoit pas de revenus fonciers. En effet, les loyers d'occupation correspondent à la décote du prix à l’achat.