Quelles sont les garanties pour le vendeur dans une vente en viager ?

Les garanties du vendeur en viager sont d'abord juridiques.

• Le privilège du vendeur

Le vendeur bénéficie des garanties ordinaires en matière de vente immobilière dont le privilège du vendeur. Il s’agit d’une hypothèque de 1er rang qui lui permet d’être payé en priorité en cas de défaut de paiement de l'acquéreur.

La copie exécutoire permet au vendeur de se prémunir des impayés, dès le premier manquement de la part de l’acheteur.

Il doit alors exercer une procédure de saisie immobilière et recevoir l’intégralité du paiement des sommes dues en priorité et avant tous les autres créanciers même hypothécaires.

• La clause résolutoire

Le contrat de vente en viager prévoit une clause résolutoire de la vente qui permet au vendeur (crédirentier) de redevenir propriétaire de son bien en cas de défaillance de l’acquéreur. La clause résolutoire doit absolument être inscrite dans le contrat. Si elle n’est pas inscrite, le vendeur ne pourra pas demander la résolution de la vente en cas de défaillance de la part de l’acheteur.

La clause pénale prévoit en plus que la totalité́ du bouquet et les arrérages (rentes) déjà̀ versés restent acquis au vendeur, ainsi que les petits et gros travaux, les réparations et les améliorations apportés par l’acquéreur défaillant. Le vendeur n’a donc pas à rembourser les sommes perçues jusqu’au manquement : les paiements sont acquis à titre de dommages et intérêts. Il obtient une copie exécutoire de la vente par le notaire qui lui permet, s’il le souhaite, de poursuivre l’acheteur en justice.

Les sanctions sont très lourdes pour l’acquéreur qui ne paye pas car il peut tout perdre : le logement qu’il avait acheté́, le bouquet versé et toutes les sommes versées au titre de la rente viagère mensuelle.

En plus des deux garanties juridiques ci-dessus, en faisant appel à un expert, le vendeur bénéficiera d'un accompagnement et de garanties supplémentaires pour sécuriser la transaction.

Au sein de Renée Costes, nous avons mis en place 3 niveaux de vérification et de validation :

1. La vérification de la solvabilité de l'acquéreur et de la fiabilité, la viabilité de son projet d'investissement par le conseiller expert.
2. La vérification et la validation de l'ensemble des pièces du dossier par le service juridique et administration des ventes avant la transmission au notaire
3. La validation du dossier par la Direction Générale

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