Comment sont taxées les plus-values immobilières ?

Le produit d'une vente immobilière peut être totalement exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux ou fortement taxé.

S'il s'agit de votre résidence principale, vous bénéficiez d'un régime fiscal spécifique et très avantageux, puisque la différence entre le prix de cession et le prix d'achat, échappe à toute taxation (Article 150 U du Code général des impôts).

Pour un bien immobilier autre (résidence secondaire, bien locatif), la plus-value est soumise, après l'application d'un abattement en fonction de la durée de détention, à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%.

Lorsque la plus-value nette taxable, après application des abattements, excède 50 000€, une surtaxe graduelle pouvant aller jusqu'à 6% s'applique en sus. La contribution sur les hauts revenus peut conduire in fine, à une imposition jusqu'à 46,2%.

4 questions à se poser pour comprendre la taxation sur les plus-values immobilières :

1) Est-il possible d'échapper à l'impôt ?

OUI, si vous détenez le bien autre que la résidence principale depuis plus de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l'exonération joue au-delà de 30 ans.

2) La plus-value imposable peut-elle être minorée ?

OUI, il est possible d'augmenter le prix d'achat initial du bien des frais d'acquisition versés (honoraires du notaire, droits d'enregistrement,...) ou, si cela est plus favorable, d'un forfait de 7,5% (non applicable si le logement a été transmis par donation ou succession). Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement du logement réalisés par une entreprise permettent aussi d'augmenter le prix d'achat initial. Si le bien a été acquis il y a plus de 5 ans, à la place des frais réels, un forfait de 15% peut être appliqué.

Le prix de cession peut être minoré des frais de diagnostics obligatoires et d'une éventuelle commission versée à un intermédiaire immobilier (Article 41 duovicies H - Code général des impôts, annexe 3).

3) Comment se calculent l'impôt et les prélèvements sociaux ?

Prenons un exemple, Paul décide de vendre un appartement détenu depuis 10 ans. Tous frais déduits, il réalise une plus-value de 60 000€ avant abattement pour durée de détention. Que devra-t-il payer ? Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 30% (6% par an de la 6ème à la 10ème année de détention X 5 ans). La plus-value sera donc réduite de 18 000€ (60 000€ X 30%). La plus-value est de 42 000€ (60 000€ - 18 000€), somme imposée au taux forfaitaire de 19%, soit 7 980€ à payer au titre de l'impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 8,25% (1,65% par an de la 6ème à la 10ème année X 5 ans). La plus-value est réduite de 4 950€ (60 000€ X 8,25%). Les 55 050€ restants (60 000€ - 4 950€) sont imposés au taux forfaitaire de 17,20%, soit 9 468,60€ à payer.

=> Le total de l'impôt à payer est de 17 448,60€.

Le notaire chargé de la vente calcule le montant de la plus-value et des prélèvements sociaux et verse directement les sommes dues qui sont déduites du prix de vente.

4) Que se passe-t-il lors de la vente d'un bien démembré ?

Exactement la même chose pour la vente d'un bien non démembré, à un détail près : le nu-propriétaire et l'usufruitier sont chacun susceptibles de réaliser une plus-value imposable si le bien n'est pas leur résidence principale.

Autre cas de figure : le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier. Dans ce cas, seule la quote-part de plus-value de l'usufruitier, calculée en fonction de ses droits, est exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, sachant que plus l'usufruitier avance en âge, plus la quote-part, déterminée par un barème fiscal (Article 669 du Code général des impôts) diminue. En parallèle, la quote-part du nu-propriétaire augmente et donc la plus-value qui va avec.

SYNTHESE : Quels sont les abattements sur la plus-value immobilière (hors résidence principale) ?