Comment se calcule une nue-propriété ?
Dans une opération en nue-propriété, l'investisseur acquiert la nue-propriété ("les murs") contre le paiement d'une somme au comptant (bouquet sec) et le vendeur conserve la "propriété à vie" (usufruit ou droit d'usage et d'habitation) de son logement.
Le calcul de la valeur de la nue-propriété cédée est basé sur 2 critères :
- La valeur du bien immobilier (une expertise est indispensable) qui sert de base aux calculs
- L'âge et le sexe du ou des vendeurs qui permettent de déterminer la clef de répartition entre nue-propriété et usufruit
Ces calculs sont effectués à partir de barèmes connus, le plus fréquent étant le barème Daubry.
En résumé :
Valeur du bien = valeur de la nue-propriété + valeur de la "propriété à vie" (usufruit ou occupation du logement)
Prenons un exemple : Monsieur, 76 ans et Madame, 73 ans sont mariés et propriétaires d'un appartement estimé à 300 000 €. Ils veulent vendre la nue-propriété de leur bien en conservant un droit d'occupation à vie (droit d'usage et d'habitation). Selon les tables du barème Daubry, ils recevront à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, la somme de 134 700€. Ils conserveront la "propriété à vie" de leur logement, ils resteront chez eux, ils pourront investir le capital, réaliser des projets (voyages, aménagement,...), faire une donation à leurs enfants et/ou petits-enfants, se faire et faire plaisir à leurs proches,...
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