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CALCUL VIAGER

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Calcul du viager occupé

Estimation du bien : « valeur vénale du bien »

La première étape est l’évaluation du bien qui se détermine de façon classique : selon le quartier, l’immeuble, l’étage, le confort, les travaux… La valeur du bien est appelée la « valeur vénale du bien », correspondant à la valeur en pleine propriété du bien (prix marché). Elle sert de base de calcul pour le bouquet, la rente et le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

Calcul de la valeur économique = valeur vénale - abattement du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)

Pour calculer la valeur économique du bien, nous allons soustraire un pourcentage, correspondant à l’occupation du bien pendant l’espérance de vie du crédirentier, de la valeur vénale du bien.
Par exemple, à 70 ans, -50 % de la valeur vénale du bien ; à 80 ans, -40 %.
Ainsi, l’acquéreur profite d’un abattement d’occupation basé sur la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). La valeur économique (prix d'achat) étant la somme du bouquet et des rentes capitalisées.

Détermination de la valeur du bouquet et la valeur de la rente

Nous prenons également la valeur économique pour déterminer le montant du bouquet et de la rente. Il n’y a pas de règle fixe pour déterminer le pourcentage entre le comptant (bouquet) et les arrérages (rente). En général, l’âge du crédirentier compte pour beaucoup dans la répartition entre le bouquet et la rente viagère : plus le crédirentier est jeune, moins il y a de capital à verser.

Le calcul de la rente viagère est réalisé à l’aide d’une formule : après avoir déduit le montant du bouquet de la valeur économique, le montant restant est converti en mensualités en appliquant un taux de rente déterminée en fonction de l’âge des crédirentiers.

Calcul du viager libre

Estimation du bien : « valeur libre du bien »

L’estimation est la même que pour un viager occupé.

Il n’y a pas de notion de valeur économique

Dans un viager libre, le vendeur n’occupe pas le bien. Donc aucun abattement lié aux droits d’usage et d’habitation (DUH) n’est appliqué.

Détermination de la valeur du bouquet et la valeur de la rente

Pour le calcul de la rente viagère : après déduction du montant du bouquet de la valeur libre du bien, le montant restant est converti en mensualités en appliquant un taux de rente déterminé en fonction de l’âge des crédirentiers.

Attention : le montant du bouquet et de la rente est supérieur à celui d’un viager occupé.

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