Que sont le privilège du vendeur et la clause résolutoire ?

La vente en viager doit apporter sécurité, tranquillité et sérénité aux vendeurs, en leur permettant d’augmenter leurs revenus sans risque.

Dans chaque acte authentique de vente en viager, il existe deux garanties :

1) Le privilège de vendeur

Lorsqu’un bien est vendu en viager, le vendeur devient créancier de la rente viagère (crédirentier) et l’acquéreur débiteur de cette rente (débirentier).

Le privilège de vendeur est la première garantie du paiement de la rente viagère. Ce privilège est publié à la demande du notaire, après la signature de l’acte authentique. La publication se fait auprès du registre de la publicité foncière. Le privilège devient une inscription grevant le bien. Elle s’inscrit au registre des hypothèques. C'est une sûreté réelle, le bien est mis en garantie durant toute la durée du contrat viager.

Cette hypothèque de premier rang en faveur du vendeur ou crédirentier est une garantie en cas de défaillance de l'acquéreur. En cas d’incident ou de défaut de paiement des mensualités, le vendeur ou crédirentier sera privilégié par rapport aux autres créanciers.

2) La clause résolutoire

Le privilège de vendeur se double d’une garantie qui décourage tout non-paiement de la rente viagère : la clause résolutoire.

La clause résolutoire permet de faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.

Le vendeur redevient propriétaire de son bien immobilier. Il conserve les rentes déjà versées et tout ou partie du bouquet à titre de dommages et intérêts.

Dans la pratique, ces deux garanties agissent à titre dissuasif et sont rarement mises en oeuvre car les cas de non-paiement de rentes sont très rares. Avant la mise en oeuvre du contrat viager, l'expert aura validé la solvabilité de l'investisseur et la cohérence entre son projet et sa capacité financière.

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