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Le viager immobiler

Le viager est un contrat

L'existence d'un aléa est indispensable

202 Le contrat de rente viagère à titre onéreux doit nécessairement avoir un caractère aléatoire.
Le Code civil prévoit d'ailleurs que ne produisent aucun effet le contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne morte au jour du contrat2 ou celui créé sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat3.
En l'absence d'aléa, la vente ne produit aucun effet et est donc nulle. Cette nullité est fondée sur l'absence de cause du contrat. Le contrat est frappé de nul­lité lorsqu'il apparaît que l'obligation ne comporte guère de contrepartie, c'est-à-dire lorsqu'elle est dépourvue de cause.
Certains contrats (dans les ventes en viager d'immeubles, lorsqu'il existe une disproportion trop éclatante entre les prestations échangées par les parties) encou­rent la rescision pour lésion.
La nullité pour absence de cause et la rescision pour lésion rencontrent en la matière des difficultés particulières liées au caractère aléatoire de l'opération : en effet, l'équilibre contractuel qui, dans un contrat commutatif, peut être mesuré avec suffisamment de précision, revêt dans un contrat aléatoire un contenu plus flou en raison de l'incertitude qui règne sur la consistance de l'une au moins des obligations nées de la convention.
En se référant à l'article 1104 du Code civil qui définit le caractère aléatoire, on peut dire que l'équilibre y consiste en la juste répartition, au moment de sa formation, des chances de gain et des risques de perte entre les contractants.
À partir de cette définition, la rupture d'équilibre dans un contrat aléatoire
on peut dire que l'équilibre y consiste en la juste répartition, au moment de sa formation, des chances de gain et des risques de perte entre les contractants.
À partir de cette définition, la rupture d'équilibre dans un contrat aléatoire peut s'analyser soit en une absence totale de répartition des risques, tous étant supportés en fait par le même contractant, soit, sous une forme plus atténuée, en un partage inégal des chances de gain et des risques de perte entre les contractants.
La première situation évoque l'absence de cause, la seconde évoque la lésion. Ces deux techniques sont effectivement utilisées pour sanctionner le déséquilibre affectant la vente en viager. Deux facteurs sont susceptibles d'altérer l'équilibre du contrat au moment de sa formulation : l'insuffisance du taux de rente et l'imminence du décès du crédirentier.
a. Le déséquilibre entraîné par une insuffisance du taux de la rente
203 La jurisprudence se fonde sur le prix non sérieux pour annuler une vente d'immeuble en viager dans deux séries d'hypothèses :
- lorsque le montant de la rente est inférieur ou égal aux revenus de l'immeu­ble aliéné;
- lorsque la rente lui apparaît constituer un prix dérisoire eu égard à sa durée probable de versement.
La jurisprudence précise à quelles conditions la rescision d'un contrat aléatoire peut être prononcée : c'est possible « lorsque les circonstances donnent au juge le moyen de déterminer la valeur des obligations soumises à l'aléa ».
b. Le déséquilibre entraîné par l'imminence du décès du crédirentier
204 L'aléa sur lequel repose la vente en viager réside dans la durée de vie du crédirentier ou du tiers sur la tête duquel la rente a été constituée. D'elle, en effet, dépend le montant du prix qui sera définitivement payé et elle est, par hypothèse, incertaine au moment de la conclusion du contrat. Mais si dès cette époque il existe certaines raisons de penser que le décès du crédirentier est immi­nent, l'aléa disparaît, le contrat ne réalisant plus une véritable répartition des risques entre les parties, il est évident que l'équilibre de l'opération est détruit (voir nos 221 et s.).

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