Le viager sort de l’ombre
Rester chez soi et avoir de quoi vivre
Férial Drosso
La vente en viager est aujourd’hui en France une pratique confidentielle, taxée d’archaïsme et entachée de suspicion. Les
pouvoirs publics ont cependant pris la mesure de ce que l’important patrimoine immobilier des personnes âgées pouvait
receler de potentiel pour accroître leurs revenus1 : l’idée étant de fluidifier un patrimoine qui pour l’instant n’a qu’une valeur
d’usage, du moins quand il s’agit de la résidence principale
Une aliénation à fonds perdu
Réglementé par les articles 1964 à 1983 du Code civil ainsi que par la loi du 29 mars 1949, le contrat de vente en viager est un contrat écrit de vente par lequel un individu, appelé crédirentier, échange un bien immobilier ou mobilier ou un capital, contre une rente que lui devra jusqu’à sa mort un individu appelé débirentier2. Nous ne traiterons ici que de la vente en viager de biens immobiliers . Le contrat de vente en viager en combine deux autres.
En ce qu’il ressortit à la vente d’immeubles, il est onéreux et synallagmatique3 ; en ce qu’il ressortit au contrat de rente viagère, il est successif et aléatoire. Mais ce qui le fonde absolument est son caractère aléatoire : « Sans caractère aléatoire, il n’y a pas de rente viagère » (Cass. civ., 5 mai 1982). Le contrat aléatoire se définit comme « une convention réciproque dont les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain » (art. 1974 du Code civil). En l’occurrence, c’est la durée de vie du vendeur qui constitue l’aléa. D’où le terme de « viager » : il vient du vieux français viage qui signifie temps de vie. Parce qu’il est « successif », ce contrat impose que le paiement du bien soit pour l’essentiel effectué sous forme de versements échelonnés, ou arrérages. Ces derniers sont supposés être dépensés au fur et à mesure qu’ils sont perçus, c’est ce qui fait de la vente en viager une « aliénation à fonds perdu » : à la mort du vendeur, il n’y a plus rien dans la succession, « ni chose, ni rente ». Aussi peut-elle passer pour une exhérédation. On voit donc que la double mauvaise réputation du viager, pari sur la mort d’un côté et pratique pidatrice de l’autre, prend sa ource dans ses fondements juri- antifamiliale parce que dila-diques même. Mais la vente en viager est surtout une transaction qui permet à une personne âgée d’augmenter ses ressources de façon significative tout en restant dans son logement. En effet, dans la très grande majorité des cas, le vendeur conserve sur son bien un droit d’usage et d’habitation. C’est l’une des originalités de ces contrats que d’être le plus souvent associés à un démembrement du droit de propriété lequel est très rare dans une vente « classique ». On peut aussi y voir un élément de modernité, la propriété pleine et entière étant aujourd’hui objet de remises en question, en tout cas pour certaines catégories de population. Le montant de la rente est fixé en fonction de trois éléments : la valeur du bien, le taux de revenu hors inflation du capital et l’espérance de vie du ou des crédirentiers (il est fréquent que le viager soit pris sur la tête des deux membres d’un couple)4. Dans le cas où le vendeur conserverait sur son bien un droit d’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation, la rente est minorée. Inversement, elle peut être majorée dans le cas où le vendeur renoncerait à son droit d’usage et d’habitation pour entrer en maison de retraite par exemple et si le contrat en a prévu léventualité. On le voit, la vente en viager ménage les intérêts d’une personne âgée à court et long termes puisqu’elle peut être modulée en fonction des modifications de sa situation et de ses besoins. Outre la rente, le vendeur perçoit en général au moment de la vente une somme appelée « bouquet ». Le montant en est déterminé par les deux parties. Afin de préserver les caractères successif et aléatoire de la vente, le bouquene saurait représenter une part trop importante de la valeur du bien.
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