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Qui peut vendre en viager ?
 
 
 

Une opération en viager ne peut être faite par une personne morale, puis­que la « mort physique » qui constitue l'extinction de la rente ne l'atteint pas. En revanche, elle peut être effectuée en prenant comme personne de base l'un des associés, à qui ou sur qui la rente viagère sera servie.
 

La présence d'héritiers n'est pas un obstacle

 

Toute personne peut librement vendre ou céder ses biens au comptant ou en viager. La rente viagère est une condition de la vente qui, juridiquement, ne concerne pas les héritiers. Ceux-ci ne pourront faire valoir leurs droits qu'après l'ouverture de la succession et, jusque-là, chacun est libre de conserver ou d'alié­ner ses biens.

Des vendeurs âgés souvent sans enfants (ou petits-enfants) peuvent posséder des biens représentant une valeur réelle en capital, mais disposer de revenus insuffisants pour continuer à vivre décemment. Aussi ces personnes, pour amé­liorer leur existence, tout en conservant une jouissance totale ou partielle de leurs biens, envisageront une vente en viager.

En présence d'enfants, la vente sera souvent faite par réelle nécessité, après avoir épuisé d'autres solutions telles que les recours à une aide financière des enfants, pas toujours facile à obtenir, ou même la vente en viager à un ou plu­sieurs enfants. Bien entendu, certains n'hésiteront pas à vendre en viager, afin de déshériter leurs successibles (liberté cependant restreinte s'il y a réversion de rente).

C'est pourquoi, certains considèrent que la vente en viager en présence de des­cendants revient à les déshériter. Rien n'empêche toutefois d'exiger un bouquet qui pourra être transmis immédiatement ou ultérieurement aux enfants. La rente viagère, elle, permettra d'apporter un confort matériel aux parents qui pourront ainsi ne pas utiliser leurs économies pour vivre. Aussi, si les parents vivent assez longtemps, aucun préjudice ne sera constaté pour les enfants. En effet, soit ces derniers pourront avoir déjà reçu le bouquet, si les parents ont décidé de le leur donner, et ils pourront alors l'utiliser comme ils l'entendent, soit le bouquet aura été placé, ils le recevront revalorisé, peut-être même sans droits de succession si un placement a été effectué en assurance-vie sous certai­nes conditions, à savoir : la souscription du contrat avant 70 ans ou le verse­ment d'une somme sur un contrat souscrit avant 1991.

> Sur ce dernier point, il est vivement recommandé de consulter un conseil spé­cialisé.

Le vendeur sans enfant ayant des amis ou de la famille proche pourra envisa­ger une opération en viager avec ceux-ci, si les circonstances le permettent dès l'instant où celle-ci sera effectuée dans des conditions économiques équitables pour chacune des parties.

 

La présomption de donation déguisée qui frappe l'héritier réservataire en ligne directe

 

L'article 918 du Code civil considère la vente en viager par des parents à l'un de leurs successibles en ligne directe sans le consentement des autres enfants comme une donation déguisée.

Cette présomption de donation déguisée ne permet pas la preuve contraire. Elle vise également les ventes avec réserve d'usufruit, dont le prix n'est pas nécessairement représenté par une rente viagère.

Dans ce cas, le contrat n'est pas nul, mais la valeur en pleine propriété des biens aliénés est soumise au rapport et doit être imputée sur la quotité disponible.

Cet article marque une certaine défiance du législateur à l'égard de ce type d'opération dans un cadre familial. Dans la pratique, dès l'instant que l'opéra­tion est sincère, il importe de constater l'agrément de tous les autres successibles dans l'acte lui-même.

Cette exception ne s'applique pas aux héritiers en ligne collatérale (frères, sœurs, neveux, nièces, cousins, oncle, tante...) et la qualité d'héritier s'apprécie au jour de l'acte de vente.

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