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Les principes de base

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Vendre un bien en viager, c'est en transférer la propriété à un tiers, appelé « débirentier », qui devra, en compensation, verser au vendeur, appelé « crédirentier » , une rente jusqu'à son décès.
Dans ce cas, la rente sera constituée au profit d'un vendeur unique, donc sur une seule tête.
Une rente peut aussi être constituée pour être payée jusqu'au décès de la dernière personne vivante ; on parlera alors de rente constituée sur « plusieurs têtes ».
Ainsi, si un mari et son épouse stipulent que la rente versée en contrepartie de la vente d'un immeuble leur appartenant doit être payée jusqu'au décès de l'époux (ou de l'épouse) survivant(e), on dira que la rente est constituée « sur deux têtes ».
Bien que cela soit très rare, mentionnons également que l'on peut constituer la rente sur la tête d'un tiers. Dans ce cas, elle ne sera due au crédirentier que durant la vie de ce tiers qui, par définition, est une personne étrangère au contrat.

Pourquoi vendre en viager ?

Si la vente en viager trouve de plus en plus d'adeptes, c'est parce qu'elle permet au vendeur ou crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l'essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou pensions.
A ce titre, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, le couple sans enfant, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laissera tenter par cette forme de vente qui aura pour lui le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de sa vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».
Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes
Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ».

Un contrat toujours aléatoire

Comme son nom l'indique, le viager est un contrat qui s'exécute le temps de la vie du crédirentier, c'est-à-dire du vendeur. La survenance de son décès, qui est par définition imprévisible, donne au contrat sa caractéristique essentielle qui est d'être « aléatoire ». Ainsi, l'acquéreur, débiteur de la rente, bénéficie d'un avantage si le décès du vendeur intervient peu de temps après la vente ; il subira par contre une perte si le décès en est éloigné.
L'article 1964 du Code civil définit le contrat aléatoire comme « une convention réciproque dont les effets... dépendent d'un événement incertain », ce qui, appliqué au viager, aboutit à un pari sur la durée de la vie humaine.
L'aléa est le fondement du contrat et son absence entraînerait sa nullité. Avant de rentrer dans le détail de nos prochains chapitres, donnons un exemple :

Viager libre ou viager occupé

On désigne par viager libre, la vente d'un bien immobilier (logement, maison, terrain, etc.) dont l'acquéreur aura la libre disposition (pour l'occuper ou le louer). La situation sera différente si le vendeur se réserve la jouissance du bien sa vie durant. On parlera alors de viager occupé.
Nous verrons que le choix entre l'une ou l'autre de ces solutions aura des conséquences sur la rente.

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