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Petit lexique du viager
Pour mieux comprendre les développements qui vont suivre, nous donnons ici quelques définitions de mots usuels en matière de viager.
Arrérages : partie de la rente échue, c'est-à-dire due au crédirentier.
Bouquet : partie du prix payable comptant le jour de la vente.
Crédirentier : personne à qui la rente est due (vendeur).
Débirentier : personne qui paye la rente (acquéreur).
Rente : c'est le revenu annuel payé par le débirentier au crédirentier durant sa vie.
Droit d'usage et d'habitation : c'est la possibilité pour le vendeur de conserver la jouissance du bien qu'il a vendu. Ce droit est plus restrictif que l'usufruit. Il empêche notamment la location du bien à un tiers.
Usufruit : c'est un droit permettant d'utiliser ou de percevoir les revenus d'un bien dont une autre personne est nue-propriétaire.
Nue-propriété : c'est un droit permettant d'accéder à la pleine propriété d'un bien lors de l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire peut vendre son droit qui ne lui permet pas, en principe, d'avoir l'usage du bien.
Immeuble : terme qui désigne tout bien immobilier sans distinction (exemple : maison ou appartement).
Le contrat: sa forme et son contenu
Le viager immobilier permet à toute personne qui le souhaite de vendre son appartement, sa maison, son terrain ou, pourquoi pas, des murs commerciaux. S'agissant de la cession d'un bien immobilier, cette mutation va se dérouler suivant les règles générales qui s'attachent à ce type de vente. Ainsi, la rédaction d'une promesse de vente en l'attente de la signature de l'acte authentique permettra de définir les accords entre les parties. S'agissant de viager, ces accords porteront aussi sur des clauses très spécifiques qu'il faut bien appréhender.
Le compromis de vente
Le compromis de vente, encore appelé promesse synallagmatique de vente, est le contrat que l'on signe habituellement pour réserver un bien. Elle permet d'attendre que soient réunis les papiers nécessaires à la signature de l'acte authentique.
Vous pouvez établir ce compromis de vente et la signer entre vous (sous seing privé). Dans le cas d'une vente classique, cette solution est tout à fait possible et nous avons d'ailleurs édité une brochure pour vous y aider, Savoir vendre. Mais, s'agissant d'un viager, nous vous recommandons vivement de vous adresser à un notaire.
C'est en effet dès le compromis de vente que devront être décidées toutes les conventions relatives à l'occupation, à la répartition des charges et surtout à la rente. Vous devrez ensuite vous tenir à ces conventions, l'acte authentique ratifiant la vente ne faisant que les reprendre sans les modifier.
Les personnes qui doivent signer le compromis de vente sont les mêmes que celles qui signent le contrat de vente (vous reporter à ce sujet aux paragraphes suivants). Nous vous conseillons de vous rendre chez un notaire. Si malgré nos conseils, vous établissez l'acte entre particuliers, notez que vous allez remplir et signer un exemplaire pour chacune des parties. Nous vous préconisons également d’en prévoir un supplémentaire (vous avez donc au minimum besoin de trois exemplaires). Ainsi, votre acheteur repartira avec son propre exemplaire une fois le compromis signé, et vous conserverez un exemplaire à lui adresser en recommandé avec accusé de réception. L’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation. Aussi, le vendeur doit lui adresser un exemplaire de compromis par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acquéreur dispose alors, à compter du lendemain de la première présentation du recommandé, d’un délai de 7 jours pour se rétracter. Notez que si le compromis est signé devant notaire, l’acquéreur dispose également d’un délai de rétractation de 7 jours pendant lequel il peut changer d’avis.
La rente
C'est l'un des éléments déterminants du contrat. Pour le vendeur, il s'agira d'une source de revenus importante, souvent exclusive, pour l'acquéreur, d'un moyen d'investir dans l'immobilier sans faire appel au crédit et sans apport initial important.
Pour toutes ces raisons, le calcul d'une rente suppose la connaissance de quelques mécanismes juridiques et financiers.
La répartition des charges et des travaux
Source de nombreux conflits, la répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier doit être une préoccupation importante. Voyons les différents cas :
Cas d'un viager libre : aucun problème. Ce cas s'assimile à une vente ordinaire. L'ensemble des charges revient donc au débirentier.
Cas d'un viager occupé : c'est là où le bât blesse. Qui doit acquitter les dépenses d'entretien ? Le vendeur occupant encore les lieux ou bien le débirentier propriétaire du bien ? Il n'y a pas de loi en la matière. Il est donc nécessaire d'être très précis à ce sujet dans la rédaction du contrat. Nous vous conseillons d'adopter les règles de répartition suivantes (qui s'inspirent des articles 605 et 606 du Code civil) qui n'ont rien à voir avec celles des locataires.
Le débirentier sera tenu aux grosses réparations conformément à l'article 606 du Code civil. De plus, il devra entretenir le bien immobilier afin que les grosses réparations ne soient pas la conséquence du défaut d'entretien ou de réparation. Le crédirentier sera tenu aux contributions et charges (article 608 du Code civil), notamment les impôts fonciers.
Enfin, autre élément du contrat, la rente. Sa détermination, ses caractéristiques et ses garanties de paiement sont si importantes qu'elles nécessitent une étude spéciale. N'oublions pas, en effet, que la rente joue un rôle déterminant et qu'elle donne au viager immobilier toute sa spécificité. C'est pour cette raison que nous lui consacrons tout notre prochain chapitre.
La détermination de la rente
L'article 1976 du Code civil permet aux parties de fixer librement le montant de la rente. Toute autre solution paraîtrait d'ailleurs difficile en raison du grand nombre de paramètres qui sont susceptibles de la faire varier d'une opération à une autre. En effet, ce montant va dépendre :
- de la nature des droits cédés : viager libre, viager occupé avec réserve du droit d'usage et d'habitation ou réserve d'usufruit ;
- de l'âge, du sexe et donc de l'espérance de vie du crédirentier, mais aussi des prévisions que son état de santé permettent de faire ;
- de la valeur des biens vendus ainsi que de leur rentabilité ;
- de l'existence éventuelle et de l'importance du bouquet qui a été payé comptant dès la signature de l'acte.
L'indexation de la rente
Elle est généralement prévue dès la conclusion du contrat de vente pour permettre au crédirentier de se prémunir contre l'inflation monétaire. Les rentes viagères étant considérées comme des dettes alimentaires, leur indexation est libre sous réserve qu'elle ne déséquilibre pas les prestations réciproques des parties.
Nous conseillons toutefois de prendre l'indice des prix à la consommation série hors tabac Ensemble des ménages. Il a l'avantage d'être publié mensuellement et de faire l'objet d'une large diffusion dans le public. Pour obtenir cet indice, adressez-vous à l'Insee au numéro de téléphone suivant : 08.92.68.07.60. Ceci étant, rien ne vous interdit de recourir à d'autres indice
Les arrérages
Le terme désigne chaque versement périodique de la rente. L'acte de vente et même la promesse de vente devront prévoir leurs date et lieu de paiement.
Il faut savoir que si rien n'a été prévu au contrat, les arrérages sont payables à terme, c'est-à-dire à la fin de chaque année, semestre, trimestre ou mois selon le cas et qu'ils sont quérables, c'est-à-dire payables au domicile du débirentier.
S'agissant de règles auxquelles on peut déroger, il est généralement convenu que la rente sera payable d'avance et mensuellement et que son paiement aura lieu au domicile du crédirentier.
Important : les actions en paiement des arrérages des rentes viagères se prescrivent par cinq ans (article 2277 du Code civil). Ce délai court à compter du jour du dernier paiement.
Nous verrons plus loin que leur non-paiement n'entraîne pas la résolution automatique du contrat (action résolutoire), sauf si une convention spéciale (clause résolutoire) introduite dans celui-ci la prévoit.
Les garanties du vendeur
Le vendeur crédirentier bénéficie de deux garanties qui lui permettront de sanctionner toute défaillance du débirentier qui n'assumerait plus le paiement de la rente. Il s'agit du privilège du vendeur et de la clause résolutoire.
Le privilège du vendeur
C’est une garantie qui permet de faire saisir l'immeuble et de le vendre afin d'obtenir une somme suffisante pour assurer le paiement de la rente. Vous devrez alors vous adresser à un huissier et ensuite au tribunal de grande instance par l'intermédiaire de votre avocat.
A noter : pour permettre l'exercice de ce privilège au cas où l'immeuble viendrait à disparaître en cas d'incendie, le vendeur crédirentier aura intérêt à obliger l'acquéreur à souscrire une assurance contre l'incendie tant qu'il restera débiteur de la rente. Ainsi, en cas de sinistre, les indemnités se substitueront à l'immeuble comme gage du crédirentier. Pour donner toute son efficacité à cette clause, il faudra notifier la vente en viager à la compagnie d'assurances, afin qu'elle ne se dessaisisse pas de l'indemnité en cas de sinistre.
La clause résolutoire
Elle constitue une garantie supplémentaire en faveur du vendeur crédirentier. Cette clause, introduite dans l'acte notarié, a d'autant plus d'importance que l'action résolutoire ne peut jouer dans les ventes moyennant une rente viagère, en raison des termes de l'article 1978 du Code civil.
Rappelons que tout vendeur peut demander judiciairement la résolution de la vente qu'il a consentie si l'acheteur ne paie pas le prix (article 1654 du Code civil), sauf dans notre cas.
Pour pallier cette absence légale de garantie, des notaires prévoient systématiquement dans leurs actes une clause résolutoire qui permet au vendeur d'obtenir le même résultat, puisque l'on peut déroger à l'article 1978 du Code civil. Si celle-ci est exercée, le crédirentier demandera au juge son application qui prévoit généralement que lui restent acquis, à titre de dommages-intérêts, les améliorations effectuées par l'acquéreur sur les biens, les termes de la rente déjà versés, ainsi que le bouquet, s'il y a lieu.
L'extinction du viager
La rente viagère s'éteint par la survenance de divers événements. Dans certains cas, le passé n'est pas remis en cause, dans d'autres, il y a lieu de remettre les choses dans l'état où elles étaient avant la vente. Nous allons indiquer brièvement ces différentes situations.
Le décès du crédirentier
Le viager s'éteint par le décès du (ou des) crédirentier(s). Cette situation est si évidente qu'elle n'est pas relevée dans le Code civil. Elle entraîne bien entendu la cessation du paiement de la rente ainsi que l'extinction de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation que le vendeur avait pu se réserver sur l'immeuble vendu.
A noter : le viager s'éteint quelles que soient les causes du décès du crédirentier (mort naturelle ou suicide).
Le décès dans les 20 jours
Il s'agit d'une situation bien particulière prévue par l'article 1975 du Code civil. Il va de soi, dans ce cas, que la rente s'éteint du fait du décès mais surtout, le contrat est considéré comme nul.
Pour aboutir à cette situation, trois conditions doivent être réunies
- le crédirentier doit être atteint au jour du contrat d'une maladie entraînant son décès ;
- ce décès doit intervenir dans les 20 jours de la date du contrat ;
- enfin, son décès doit être la conséquence de la maladie dont il était atteint au jour du contrat.
Ce sont bien sûr les héritiers du crédirentier ou ses créanciers qui auront intérêt à demander cette nullité car elle leur permettra de réintégrer le bien vendu dans le patrimoine du vendeur décédé, donc dans sa succession. En contrepartie, ils devront restituer au débirentier les arrérages déjà versés de manière à se retrouver dans la situation de départ.
A noter : le délai de 20 jours court à partir du lendemain de la date de signature du contrat
La renonciation du crédirentier
La rente viagère peut aussi s'éteindre si le crédirentier renonce à la percevoir en dispensant le débirentier de la lui verser. Bien entendu, ce cas ne se présente que dans des situations très particulières.
Si rien n'empêche la renonciation au bénéfice d'un droit sur le plan civil, cette situation aura des conséquences auxquelles il faudra prendre garde sur le plan fiscal. En effet, l'avantage financier que le débirentier tirera de la renonciation, puisqu'il ne paiera plus la rente, sera considéré comme libéralité et sera imposé au même titre qu'une donation.
Le rachat de la rente
L'article 1979 du Code civil ne permet pas au débiteur d'une rente viagère de la racheter en offrant de rembourser le capital et de renoncer à la restitution des arrérages déjà versés. Le débirentier est donc tenu de verser la rente pendant toute la vie des personnes sur la tête desquelles elle a été constituée.
L'article 1979 du Code civil s'impose aux héritiers du débirentier ainsi qu'à la masse de ses créanciers en cas de redressement judiciaire. Ni l'excessive durée de vie du crédirentier ni l'importance du service de la rente résultant de l'indexation ne les autorisent à ce rachat.
Cependant, cette règle n'étant pas d'ordre public, il est toujours possible d'y déroger. Dans ce cas, le contrat de vente en viager prévoira la possibilité pour le débirentier de verser auprès d'une compagnie d'assurances ou de la Caisse nationale d'épargne et de prévoyance une somme permettant le service de la rente.
Attention : les rentes versées par la Caisse nationale d'épargne et de prévoyance ou les compagnies d'assurances n'étant pas indexées, nous déconseillons cette méthode pour le crédirentier.
Autres cas d'extinction
A titre de rappel, nous indiquons ici la clause résolutoire introduite dans le contrat de vente qui permet au crédirentier de mettre un terme au viager dans le cas de non-paiement de la rente. Retenons que la résolution fait disparaître rétroactivement l'acte de vente initial, les parties se trouvant placées dans le même état que si la vente n'était jamais intervenue.
Autre cas d'extinction, « la rescision pour lésion » permet au vendeur de demander en justice la nullité de la vente dans le cas ou il a été lésé de plus des 7/12 du prix de l'immeuble ; celle-ci s'apprécie au jour de la vente. Tel serait le cas pour un logement évalué 120 000 € et vendu moins de 50 000 €. Malgré l'exception de l'article 1674 du Code civil qui écarte les ventes aléatoires du bénéfice de cette action au motif que « l'aléa chasse la lésion », la jurisprudence l'admet lorsque les circonstances donnent aux juges le moyen de déterminer la valeur des obligations soumises à l'aléa ; ce qui sera le cas si la vente est consentie moyennant un prix déterminé par un capital immédiatement converti en rente viagère. Par contre, la simple indication de l'évaluation du bien au titre des déclarations fiscales ne suffira pas pour apprécier la lésion.
Les impôts locaux
Taxe foncière
En matière de taxe foncière, le débiteur légal de l'impôt est le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition ou l'usufruitier s'il y a lieu. Ainsi, en cas de viager libre, le débiteur sera le débirentier alors qu'il s'agira du crédirentier s'il s'est réservé l'usufruit du bien. Si, par contre, le crédirentier s'est réservé le droit d'usage et d'habitation, la taxe est établie au nom du propriétaire, c'est-à-dire du débirentier.
A noter : il est courant de mettre contractuellement à la charge du débirentier le montant de la taxe foncière en cas de réserve d'usufruit par le vendeur crédirentier ; cette clause du contrat n'est toutefois pas opposable à l'administration.
Taxe d’habitation
En matière de taxe d'habitation, le débiteur légal de l'impôt est la personne qui dispose des biens au 1er janvier de l'année d'imposition. Il s'agira donc du débirentier ou du crédirentier s'ils occupent le bien, ou de toute autre personne, occupant ou locataire, à qui ils en auraient donné la jouissance.
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