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Le marché du viager

A. Les origines du viager

Déjà connu des Romains, le viager est utilisé en France dès les premiers siè­cles de notre histoire et connaît son développement au Moyen Âge avec l'institu­tion des « précaires » qui permettaient la transmission d'un fonds de terre ou d'une somme d'argent à une église ou à un monastère moyennant une jouis­sance viagère sous forme d'usufruit ou de rente.

Cette pratique va se rapprocher de la rente du fait d'un capitulaire de Char­les le Chauve qui, en 846, dispose que le donateur doit recevoir, selon les cas et sous forme de rente viagère ou d'usufruit, une valeur double ou triple de son usufruit fournie sur les biens ecclésiastiques. Par la suite, un édit de 1661 prive de tout avantage les rentes constituées entre les mains des communautés reli­gieuses et de ce fait, limite l'utilisation de ce mécanisme aux rapports entre particuliers.

L'Église ensuite prohibera l'usure préconisant les prêts sans intérêt entre amis. La rente devient alors un véritable instrument de crédit. Dès la fin du XIII^e siècle, la rente se développera. Au xvi^e siècle, elle deviendra de plus en plus fréquente.

À partir de là, l'usage de la rente viagère se répand entre particuliers, ce qui devait conduire les rédacteurs du Code civil à l'entériner en la soumettant à une réglementation contenue dans ses articles 1968 à 1983. Après l'entrée en vigueur du Code civil, l'institution connaît un vif succès sous la forme de rentes viagères constituées contre le versement d'une somme d'argent. Des compagnies d'assu­rances sont créées dans le but de recevoir des capitaux à charge de rente viagère

et l'État lui-même fonde en 1861 « la Caisse Nationale des retraites pour la vieillesse » permettant de se constituer une rente viagère.

Au xix^e et début du xx^e siècle, la rente viagère a connu un certain succès car elle était alors, en l'absence d'un système organisé de crédit immobilier, prati­quement le seul mode d'accession à la propriété pour des particuliers ne possédant pas le capital nécessaire. Cependant la tradition de conservation des patrimoines au sein de la famille détournait bon nombre de propriétaires d'immeubles de les vendre en viager.

102 Dans les années 1980, période de forte inflation, le viager s'est fortement développé.

En effet nombreux étaient ceux qui souhaitaient investir dans l'immobilier. Toutefois, le niveau des prix et des taux d'intérêt était tel qu'il décourageait les investisseurs. Non seulement ces derniers devaient disposer d'un apport person­nel important, mais ils avaient à faire face à de lourdes échéances de prêts immobiliers. Le viager constituait pour eux une alternative intéressante.

Dans les années 1990, l'inflation est devenue plus modeste. Les taux d'intérêts plus bas pour les emprunts immobiliers ont rendu le viager moins attrayant.

Aujourd'hui, la constitution d'une rente viagère par aliénation d'une somme d'argent ou d'un bien immobilier ou mobilier est une opération encore peu fré­quente.

Vî/ln

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