Viager - viagers - viager libre - viager occupé - vente à terme - Gestion viagère - Produit financier - transaction viager - placement immobilier - retraite
Annonces viager - calcul viager - Le premier réseau national spécialisé en viager

• Le Viager
• Le Principe
• Les Principes de Base
• Petit lexique du viager
• Les impôts Locaux
• Questions/Réponses

Questions-réponses

Mes parents ont vendu en viager. Ma mère est décédée et depuis ce décès, mon père a préféré partir en maison de retraite. Pouvons-nous continuer à passer nos vacances dans cette maison jusqu'au décès de mon père ? Peut-on louer ?
Vos parents ayant vendu la maison en en conservant la jouissance (viager occupé), tout va dépendre de la nature des droits qu'ils s'étaient réservés lors de la vente.
Si vos parents détenaient un droit d'usage et d'habitation, vous pouvez en tant qu'enfant habiter cette maison pendant vos vacances jusqu'au décès de votre père. En effet, le titulaire du droit d'usage et d'habitation, comme sa famille, a le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès. La notion de famille est toutefois relativement restrictive puisqu'elle ne comprend que le père, la mère et les enfants du crédirentier. Mais attention, habiter ne signifie pas y avoir sa résidence principale lorsque celle-ci était distincte au moment de la constitution du viager. Sachez aussi que vous ne pouvez pas la louer.
Enfin, dans le cas où vos parents s'étaient réservé l'usufruit, vous avez tous les droits y compris celui de louer jusqu'au décès du survivant de vos parents, en l'occurrence de votre père.

Lors de la signature de la promesse de vente d'un viager, que doit-on verser au titre du dépôt de garantie ?
Il est d'usage de verser lors de la signature d'une promesse de vente une somme de 10 % à titre de dépôt de garantie. Cette somme caractérise la volonté de l'acquéreur de se porter propriétaire et assure, par l'effort financier qu'il effectue, le sérieux de ses intentions. Notons toutefois qu'il s'agit d'un usage et que les signataires de cet acte pourraient convenir d'un versement inférieur. Etant donné que rien ne différencie la situation d'un futur acquéreur en viager, il devra comme tout bénéficiaire verser une somme égale à ce moment.

Etant donné la spécificité du viager, sur quelles bases ce dépôt de garantie devra-t-il être calculé ?

Tout simplement sur la valeur vénale du bien vendu. Cette valeur vénale sera bien sûr déterminée d'un commun accord entre les parties et devra dans la mesure du possible résulter du marché local dont dépend géographiquement le logement ou la maison, objet de la transaction.
Je règle les rentes trimestriellement et d'avance, comme cela a été prévu au contrat de vente signé chez le notaire. Dans le cas où le crédirentier décède en début de trimestre, puis-je récupérer le prorata d'arrérages correspondant à la période du trimestre d'après son décès ?
L'article 1980 alinéa 2 du Code civil prévoit que s'il a été convenu que la rente serait payable d'avance, le terme est acquis en entier au crédirentier du jour de la date normale de paiement. En raison de ce texte et à défaut de conventions contraires, vous ne pourrez donc pas récupérer le prorata d'arrérages postérieur au décès. Cette disposition profite donc aux héritiers du crédirentier.

Peut-on vendre en viager à un enfant ?

Peut-on revendre le bien que l'on a acquis en viager avant le décès du crédirentier ?

Oui. L'immeuble acquis moyennant une rente viagère peut toujours être revendu par le débirentier à un sous-acquéreur même si le crédirentier ne donne pas son accord. Il suffira alors au débirentier de lui faire signifier la vente par voie d'huissier. Cette situation pourra se présenter si le débirentier ne peut plus subvenir au service de la rente ou pour toute autre raison qui lui sera personnelle. Dans ce cas, deux hypothèses peuvent être envisagées :
- le sous-acquéreur paie comptant un prix correspondant à la valeur de l'immeuble (maison ou logement) et l'acquéreur initial continuera d'assumer le versement de la rente viagère. Pour que cette possibilité puisse se réaliser, il faudra que le crédirentier accepte une autre garantie que celle existant sur le bien (privilège de vendeur) et que le débirentier puisse la lui fournir (hypothèque, caution, etc.) ;
- le sous-acquéreur s'engage à assurer le service de la rente viagère aux lieu et place de l'acquéreur initial. Dans ce cas, le vendeur crédirentier interviendra à l'acte de cession pour accepter le nouveau débirentier et décharger l'ancien, mais généralement il n'en fait rien, de manière à pouvoir réclamer le paiement de la rente à l'acquéreur initial en cas de défaillance de ce nouveau propriétaire.

Comme on le voit, ce type de situation doit avoir pour résultat de ne rien changer au service de la rente ainsi qu'aux garanties qui y sont attachées.
Annexes

Code civil :

Art. 578 - L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d’en conserver la substance.

Art. 605 - L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparation d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Art. 606 - Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Art. 631 - L'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.

Art. 632 - Celui qui a un droit d'habitation dans une maison peut y demeurer avec sa famille, quand même il n'aurait pas été mari&

Le réseau COSTES VIAGER spécialiste en étude viagère, a déjà effectué plusieurs milliers de transactions et se tient à votre disposition pour tout renseignement complémentaire