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A, un contrat --} Le viager immobilier

L'immobilier viager

B. Nature du contrat

1. Si la rente est constituée par la remise

d'une somme d'argent, il s'agit d'un contrat unilatéral

205 La nature juridique du contrat de constitution de rente viagère moyennant la remise d'un capital prête à controverses.

Pour certains, ce contrat n'est pas constitutif d'un prêt et peut donc être un contrat unilatéral. Pour d'autres, c'est un contrat imparfaitement synallagmatique. Pour d'autres encore, qui s'appuient sur les articles 1909 et 1910 du Code civil, cette rente viagère est un prêt et par suite le contrat qui la prévoit est réel et unilatéral.

Si cette dernière analyse doit être retenue, il faut néanmoins constater que le prêt ne correspond pas toujours à l'intention des parties, surtout dans la mesure où le crédirentier perd tout droit au capital versé dès la conclusion du contrat. Par ailleurs, il est à noter que les arrérages représentent non pas uniquement des intérêts, mais aussi une partie du capital.

Plusieurs conséquences s'attachent à cette assimilation entre prêt et rente via­gère constituée moyennant l'abandon d'un capital :

d'une part, s'agissant d'un acte unilatéral, la formalité du double prévue par l'article 1325 du Code civil ne s'appliquera pas, c'est-à-dire que si la rente est constatée par acte sous seing privé, il n'y aura pas besoin, théoriquement, d'en dresser un double exemplaire ;

> II n'en demeure pas moins qu'il est, malgré tout, dans ce cas, vivement recom­mandé de faire enregistrer cet acte pour qu'il ait date certaine (c'est-à-dire que la date à laquelle il a été passé ne puisse plus ultérieurement être contestée).

- d'autre part, cette constitution de rente viagère sera soumise aux formalités de l'article 1326 du Code civil; elle devra comporter la signature du débirentier ainsi que la mention écrite de sa main de la somme due, c'est-à-dire du capital représentant les arrérages, en toutes lettres et en chiffres.

2. Si la rente est la conséquence d'une aliénation d'objets mobiliers ou de biens immobiliers, il s'agit d'un contrat synallagmatique

206 La constitution de rente viagère moyennant l'aliénation d'un bien meuble ou immeuble doit être rapprochée de la vente. En effet, il y a transfert de la pro­priété, ou de la nue-propriété, d'un bien au profit du débirentier et paiement par celui-ci d'un prix constitué par les arrérages.

Cette parenté entre les deux contrats est certaine, mais il est à noter qu'elle ne correspond pas nécessairement à la volonté des parties, et que les arrérages ne représentent pas uniquement une partie de prix puisque leur montant global variera suivant la durée de vie de la personne sur la tête de qui la rente est constituée. Le contrat de rente viagère moyennant l'aliénation d'un bien est un contrat consensuel et bilatéral; par suite, il est soumis à la formalité de double exemplaire lorsqu'il est sous seing privé.

Bien que ce type de contrat puisse résulter d'un acte sous seing privé, la forme notariée sera cependant :

- obligatoire, lorsque le contrat comporte une mutation d'immeubles ou de droits immobiliers en vue de permettre l'accès au fichier immobilier;

- nécessaire, dans tous les cas si le crédirentier entend avoir un titre exécutoire immédiat (copie exécutoire), ce qui d'ailleurs est toujours dans son intérêt.

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