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A titre liminaire, il convient de rappeler que lorsque le bien cédé a une valeur inférieure à 15 000 €, la vente est exonérée de plus-value.
Prévue par l’article 150 U II 6° du code général des impôts, la mise en pratique de cette disposition s’avère délicate lorsque la propriété du bien est démembrée ou lorsque le bien est détenu en indivision.

Une instruction fiscale du 10 mai 2010 (BOI 8 M-1-10) rappelle les règles existantes en la matière et commente les modifications apportées par l’article 30 de la loi de finances pour 2010(1).

Ainsi, il convient d’envisager quatre situations juridiques distinctes :

- Cession d’un bien détenu en indivision
Le seuil d’imposition s’apprécie au regard de la valeur de chaque quote-part indivise, peu importe la valeur totale du bien cédé.

- Cession d’un immeuble dont le droit de propriété est démembrée
Le seuil d’imposition s’apprécie au regard de la valeur du bien en pleine propriété.
Par conséquent, il importe peu que la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété soit inférieure à 15 000 €. La cession sera imposée dès lors que le bien a une valeur supérieure à 15 000 €.

- Cession d’une quote-part indivise démembrée
Lorsqu’il s’agit de céder la quote-part indivise démembrée, il convient de tenir compte de la valeur de la quote-part indivise en pleine propriété, et non pas de la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété.
En d’autres termes, l’usufruitier et le nu-propriétaire d’une quote-part indivise seront soumis à l’impôt sur les plus-values si la valeur de la quote-part indivise en pleine propriété est supérieure à 15 000 € et ce, quelle que soit la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété.

L’ensemble de ces solutions était déjà envisagée dans les instructions fiscales de 2004 (BOI 8 M-1-04) et de 2005 (BOI 8 M-2-05), relatives à la plus-value immobilière des particuliers.
La modification législative a impacté la situation ci-après évoquée.

- Cession d’un droit démembré détenu en indivision
Il s’agit, dans cette hypothèse, de considérer que l’indivision ne porte aucunement sur la pleine propriété du bien mais sur une partie démembrée : l’usufruit et/ou la nue-propriété sont détenus en indivision.
En cas de cession d’un droit démembré détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de la valeur en pleine propriété de chaque quote-part indivise.

La situation juridique antérieure conduisait à prendre en compte la valeur du bien en pleine propriété pour l’appréciation du seuil de 15 000 €. Par conséquent, la règlementation est désormais plus favorable au contribuable.

Ainsi, dans la mesure où l’instruction fiscale indique que la mesure est applicable aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2009, les contribuables concernés pourront, par voie de réclamation contentieuse, faire l’objet d’une restitution.

(1) Loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009.

By F. Giovama FNAIM

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